O laudo de avaliação nº 29.405.004/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor de mercado de compra e venda dos conjuntos comerciais 05, 08, 14 e 17 no Edifício Setin Tower, Rua Fidêncio Ramos, 100, Vila Olímpia, São Paulo-SP, com data base novembro/2024. Os imóveis, com áreas privativas totais de 1.288 m² e 31 vagas de garagem, foram avaliados pelo Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (grau II de fundamentação pela NBR 14653), considerando contratos de locação existentes no cenário Buy to Lease. O valor total justo é R$ 22.146.000,00, distribuído em R$ 4.557.000 para o conjunto 05, R$ 4.373.000 para o 08, R$ 4.454.000 para o 14 e R$ 8.762.000 para o 17.
O edifício de padrão superior, com 16 pavimentos e idade de 33 anos, está em localização privilegiada na Vila Olímpia, com alta densidade comercial, boa infraestrutura e acesso a vias principais como Av. Juscelino Kubitschek. As unidades são mobiliadas para locação corporativa, com acabamentos como piso elevado, ar-condicionado VRF, divisórias de vidro e sistemas de segurança, livres de ônus. A análise de mercado indica oferta média, demanda médio/baixa e preços favoráveis ao comprador no segmento de escritórios classe A na região.
As projeções consideram receitas de aluguéis reajustados por índices como IGP-M e FipeZap, vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, reinvestimentos e custo de capital inicial de cerca de 9% (CAPM com beta ajustado). Cenários alternativos mostram valores menores no mercado aberto (total ~R$ 19.382.000) e ligeiramente maiores no FII com benefícios fiscais (total ~R$ 24.559.000), todos em moeda constante e incluindo valor residual após 10 anos de projeção explícita. O laudo segue normas ABNT e CVM 516, com premissas de imóveis livres de pendências e dados fornecidos pelo administrador.