O laudo de avaliação nº 29.405.002/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de mercado do conjunto comercial 151 no Edifício Business Center, localizado na Rua Gomes de Carvalho, 1.306, em Vila Olímpia, São Paulo. O imóvel é um duplex de 490 m² de área privativa (878,24 m² total), com 9 vagas de garagem, mobiliado e em bom estado de conservação, dentro de um prédio de 15 andares com padrão fino, estrutura de concreto armado e infraestrutura completa como elevadores Otis, ar-condicionado central e sistemas de segurança. A data base é novembro/2024, e o valor de compra/venda no cenário Buy to Lease é de R$ 8.102.000,00.
A metodologia adotada segue as normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516, priorizando o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), classificado como Grau II de fundamentação. O cálculo considera contrato de locação vigente até agosto/2025 (aluguel mensal corrigido de R$ 67.054,42, reajuste anual por IPCA), seguido de projeções de mercado com aluguel inicial de R$ 142,31/m² evoluindo para R$ 169,59/m², vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, reinvestimentos e taxa de desconto de 9,34% (CAPM com Rf de 6,10%, beta 0,46 e prêmio de liquidez 0,50%). Premissas incluem imóvel livre de ônus, tributação por lucro presumido e vida útil remanescente de 45 anos.
O diagnóstico de mercado indica contexto econômico mundial moderado, brasileiro com PIB projetado em 2,2% para 2025-2028 e alta Selic, e setor imobiliário de escritórios em transformação com demanda por espaços flexíveis em Vila Olímpia (oferta média, demanda médio/baixo, preços favoráveis ao comprador). Pesquisa com 14 imóveis comparáveis sugere unitário de locação homogeneizado em torno de R$ 142/m². Outros cenários mostram valor de R$ 7.584.000,00 no mercado aberto e R$ 8.651.000,00 no contexto FII, com isenções fiscais.