O documento analisado é um laudo de avaliação de imóveis elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, com data base em maio de 2026. O relatório trata da mensuração do valor justo das unidades 31 e 32 do Edifício Panambi, localizadas na Rua Geraldo Flausino Gomes, 61, na região de Cidade Monções, em São Paulo. As áreas privativas são de 204,40 m² e 237,96 m² respectivamente, totalizando cerca de 874 m² construídos, em um prédio de 16 pavimentos com 44 anos de idade, atualmente em fase de reforma e classificado em estado de conservação regular.
O laudo foi solicitado pela gestora do FATN11 com o objetivo de determinar o valor de mercado dos imóveis para fins contábeis, utilizando o método da renda por fluxo de caixa descontado, conforme normas da ABNT e instruções da CVM. A análise considera dois cenários principais: um de Buy to Lease, que resulta em R$ 6.864.000,00, e outro específico para fundos imobiliários, que chega a R$ 7.763.000,00. O trabalho inclui diagnóstico do mercado imobiliário brasileiro, pressupostos operacionais como contratos de locação vigentes e projeções de vacância, além de parâmetros de custo de capital baseados em modelo CAPM ajustado à realidade local.
O relatório destaca que os imóveis são classificados como propriedades para investimento do FATN11 e apresenta restrições típicas de avaliações, como a dependência de informações fornecidas pela administração e a ausência de auditoria jurídica ou ambiental. Os valores são apresentados como referência para mensuração de valor justo, com a ressalva de que podem variar conforme o cenário macroeconômico e as premissas adotadas na projeção.