O laudo de avaliação do FATN11 refere-se aos conjuntos comerciais 151 a 155 no Edifício Monterey, localizado na Rua Álvaro Rodrigues, 182, Vila Cordeiro, São Paulo, com área privativa total de 341,80 m² e área total de 562,80 m², incluindo 5 vagas de garagem e mezaninos. O imóvel, de padrão superior com 27 anos de idade e conservação regular, está em estágio intermediário de reforma, com estrutura de concreto armado, ar-condicionado central, elevadores e sistemas de segurança. A região tem alta densidade, uso misto residencial-comercial de alto padrão, boa infraestrutura urbana, acesso a metrô, shoppings e vias principais como Av. Dr. Chucri Zaidan.
A avaliação usa o método da renda por fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, considerando normas ABNT e CVM 516 para valor justo. Foram projetados fluxos com aluguéis iniciais garantidos (R$ 99 mil em nov/25, R$ 49 mil a partir de jan/26 até locação em 1 ano), unitários de mercado de R$ 152/m² inicial subindo a R$ 173/m² estabilizado, vacância de 5% e despesas como condomínio, inadimplência e fundo de reposição. Taxa de desconto de 9,45% (CAPM com Rf 6,50%, beta 0,43 e prêmio liquidez), vida útil remanescente de 43 anos.
No cenário Buy to Lease, o valor de mercado de compra e venda é R$ 5.529.000; no cenário FII, R$ 6.166.000, beneficiado por isenções fiscais (sem IR/CSLL, PIS/COFINS), mas com despesas recorrentes de 0,70% a.a. sobre PL e iniciais de R$ 166 mil. O mercado de escritórios é seletivo, com demanda por ativos bem localizados em meio a juros altos e trabalho híbrido; resultados dependem de premissas como ocupação e inflação, sem garantias de performance futura.