O laudo de avaliação nº 30.559.001/1125, com data base novembro/2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando dois conjuntos comerciais nos andares 18 do Edifício Led Corporate, em Barra Funda, São Paulo, com área privativa total de 1.196,37 m² e área total de 3.440,61 m², incluindo 40 vagas de garagem. O imóvel, de padrão superior com 4 anos de idade e conservação entre novo e regular, está em estágio inicial de reforma e possui infraestrutura completa como ar-condicionado central, elevadores Thissen Krupp, segurança e áreas comuns. A região tem alta densidade, boa infraestrutura urbana e proximidade de polos como Allianz Parque, Shopping Bourbon e Decathlon.
A avaliação usou o método da renda por fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, considerando normas ABNT e CVM 516 para valor justo em FII. Projeções incluem renda garantida inicial de R$ 495 mil em dezembro/2025 caindo para R$ 245 mil até locação em 12 meses, aluguéis de mercado inicial de R$ 127-128/m² evoluindo para R$ 167/m² estabilizado, vacância de 5% e despesas como condomínio, inadimplência e fundo de reposição. O diagnóstico de mercado aponta economia brasileira em crescimento moderado com juros altos em 2025, setor de escritórios em ajuste seletivo e bom escoamento na região.
Os valores de mercado de compra e venda sob conceito de fair value são R$ 27.735.000 no cenário buy to lease e R$ 30.463.000 no cenário FII, incorporando custo de capital de 9,45% na data base e 7,89% no residual, com vida útil de 66 anos. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de análise legal ou ambiental, premissas de adimplência e livre de ônus, e sigilo confidencial, atendendo CVM para propriedades de investimento do FATN11.