O laudo de avaliação patrimonial, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de dois conjuntos comerciais (81 e 82) no Edifício GBC, localizado na Avenida Doutor Cardoso de Melo, 1666, em Vila Olímpia, São Paulo. Cada conjunto tem 133 m² de área privativa, totalizando 266 m², com área construída de 509 m² e 4 vagas de garagem. O imóvel, de padrão superior com 34 anos de idade aparente, está em reforma para estado novo, incluindo acabamentos como piso vinílico, porcelanato, forro de gesso e mobiliário sob medida. Os valores de mercado de compra e venda são R$ 4.889.000 no cenário Buy to Lease e R$ 5.276.000 no cenário FII.
A região apresenta alta densidade ocupacional de padrão alto, com uso misto residencial e comercial, boa infraestrutura urbana incluindo metrô, ônibus e polos como Shopping Vila Olímpia. O edifício tem 10 pavimentos, estrutura de concreto armado, elevadores Thyssen-Krupp, ar-condicionado individual e sistemas de segurança avançados. A metodologia adotada segue normas ABNT NBR 14653, priorizando o método da renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), com análise de mercado considerando conjuntura econômica de 2025 com crescimento moderado no Brasil, Selic elevada e mercado de escritórios em ajuste seletivo para ativos premium.
As projeções incorporam contratos de locação vigentes com aluguéis iniciais de R$ 23.030 mensais por conjunto, reajuste FIGPM anual, renda garantida e expectativas de mercado com unitários de R$ 156 a R$ 193/m², vacância estabilizada em 2,5% e despesas como condomínio, IPTU, gestão e reinvestimentos. No cenário FII, consideram-se isenções fiscais, mas despesas recorrentes de 0,9% ao ano sobre PL e iniciais de R$ 146.682. O laudo enfatiza independência do avaliador, premissas como imóvel livre de ônus e uso para demonstrações financeiras conforme CVM 516, sem garantias de performance futura.