O laudo de avaliação nº 30.713.002/1225, datado de dezembro de 2025, refere-se ao Conjunto 102 e vagas de garagem 30 e 31 no Edifício Banco Mercantil do Brasil, localizado na Avenida Paulista, 925, em São Paulo, pertencente ao FATN11. O imóvel comercial, com área privativa total de 237,03 m², está em reforma e foi considerado reformado e mobiliado para fins de cálculo, apresentando padrão superior no edifício de 51 anos em conservação regular. A avaliação segue normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516, com finalidade de mensuração de valor justo para propriedades de investimento do fundo.
A metodologia adotada foi o Método da Renda, via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no Grau II de fundamentação, considerando contrato de locação vigente até março de 2031 com aluguel inicial de R$ 37.585 mensais (R$ 174,24/m²), reajuste anual pelo FIGEI-FGV e renda garantida adicional. Foram projetados cenários com vacância inicial zero, estabilizando em 2,5%, despesas operacionais como condomínio, IPTU, gestão e inadimplência, além de reinvestimentos e valor residual ao fim da vida útil de 44 anos remanescentes. O custo de capital variou de 9,33% inicial a 7,88% final, baseado em CAPM com taxa livre de risco de NTN-B e beta setorial ajustado.
Os valores de mercado de compra e venda sob conceito de fair value foram estimados em R$ 3.769.000 no cenário Buy to Lease e R$ 4.073.000 no cenário FII, refletindo benefícios fiscais do fundo como isenção de IR/CSLL, PIS e COFINS, mas incluindo despesas recorrentes de 0,90% ao ano sobre PL. O mercado de escritórios em São Paulo é normal, com demanda por ativos bem localizados como este, em região de alta infraestrutura e tráfego intenso, sob conjuntura econômica de crescimento moderado e juros elevados em 2025.