O laudo de avaliação patrimonial, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais com data base em dezembro de 2025, refere-se aos conjuntos comerciais 61 e 62 do Edifício Concorde, localizado na Rua Funchal, 203, em Vila Olímpia, São Paulo, pertencentes ao FATN11. O imóvel possui estrutura de concreto armado, padrão construtivo superior, idade aparente de 51 anos e estado de conservação regular no edifício, mas novo nas unidades internas, com área privativa total de 394,8 m² e construída de 708,75 m², incluindo 9 vagas de garagem. A avaliação considerou contratos de locação vigentes, sem vistoria interna devido à ocupação, e utilizou dados de matrículas e memorial descritivo fornecidos.
A metodologia adotada foi o método da renda, com análise econômico-financeira por fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II das normas ABNT NBR 14653, atendendo à Instrução CVM 516 para fundos imobiliários. Foram projetados cenários considerando receitas de aluguéis corrigidos (FIGEI-FGV e IPCA), vacância estabilizada em 2,5%, inadimplência e despesas operacionais como condomínio, IPTU e gestão, além de reinvestimentos e custo de capital via CAPM (taxa inicial de 9,77% a 9,33% nos cenários). O diagnóstico de mercado aponta crescimento moderado da economia brasileira em 2025, com Selic elevada impactando o setor de escritórios em Vila Olímpia, onde a demanda é média e o mercado normal.
Os valores de mercado de compra e venda, no conceito de fair value, resultaram em R$ 5.832.000 no cenário Buy to Lease (detalhamento: Cj 61 R$ 3.314.000 e Cj 62 R$ 2.518.000) e R$ 6.275.000 no cenário FII (Cj 61 R$ 3.563.000 e Cj 62 R$ 2.712.000), incorporando benefícios fiscais do FII como isenção de IR/CSLL e PIS/COFINS, mas com despesas recorrentes de 0,9% ao ano sobre PL e iniciais de R$ 174.944. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de ônus presumida e validade condicionada às premissas, como continuidade dos contratos e estabilidade macroeconômica.