O presente relatório, emitido pela Consult Soluções Patrimoniais, trata da avaliação do valor de mercado para fins de compra e venda de conjuntos comerciais localizados na Rua Princesa Isabel, 94, Brooklin, São Paulo/SP, referentes ao fundo de investimento imobiliário não nomeado e de ticker desconhecido. O laudo utiliza como data-base o mês de março de 2025.
A avaliação considera diferentes cenários, apresentando os seguintes valores de mercado: R$ 4.043.000,00 para o cenário de mercado aberto, R$ 3.994.000,00 para o cenário "buy to lease" e R$ 4.378.000,00 para o cenário específico de FII. A metodologia empregada é a do Método da Renda, com análise econômico-financeira por Fluxo de Caixa Descontado (DCF), complementada pelo Método Comparativo e Evolutivo (Custo). O laudo é classificado como "Grau II" de fundamentação, conforme normas da ABNT. O documento também apresenta um diagnóstico do mercado imobiliário brasileiro, com foco nos segmentos de escritórios, residencial, galpões logísticos, lojas de rua, centros comerciais, hotéis e residências multifuncionais, além de análise do mercado de imóveis concorrentes com características semelhantes.
O relatório detalha os pressupostos, ressalvas e fatores limitantes da avaliação, incluindo a utilização do Real (R$) como moeda de poder aquisitivo constante na data base da avaliação, aspectos da política econômica brasileira, e a necessidade de obtenção de licenças e alvarás para o funcionamento do empreendimento. A análise do fluxo de caixa do acionista (FCFE) considera uma estrutura de empresa convencional tributada pelo lucro presumido e o impacto de impostos como PIS e COFINS sobre as receitas. O laudo também aborda o custo de capital, utilizando o modelo CAPM para estimar a taxa de desconto dos fluxos de caixa futuros, além de apresentar análises de sensibilidade e desvios para avaliar a influência de diferentes variáveis no resultado final. Diversos anexos complementam o relatório, incluindo croqui de localização, documentação fotográfica, fluxos de caixa projetados e tratamento de dados.