Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação patrimonial, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais em fevereiro de 2026 com data base novembro de 2025, determina o valor de mercado de compra e venda dos conjuntos comerciais 11, 12, 51 e 52, mais 28 vagas de garagem, do FATN11 no Edifício Francisco Lopes, localizado na Avenida Doutor Cardoso de Melo, 1.855, em Vila Olímpia, São Paulo. O valor total atribuído é de R$ 20.825.000, atendendo às normas ABNT NBR 14653 e à Instrução CVM 516 para mensuração do valor justo de propriedades para investimento em fundos imobiliários.

O imóvel ocupa fração ideal de 6,37% do edifício de 18 pavimentos, padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado, idade aparente de 42 anos e conservação regular, com área privativa total de 1.539,24 m² e construída de 3.103,76 m². A região apresenta alta densidade, padrão econômico alto, boa infraestrutura urbana e acesso a metrô, shoppings e avenidas principais. Foram usados o método da renda direta por fluxo de caixa descontado (DCF) para unidades locadas e o comparativo direto de mercado para as demais, enquadrados em grau II de fundamentação e grau III de precisão.

Pelo método da renda, considerando contratos vigentes com reajuste Fipezap, vacância projetada de 2,5% estabilizada, custo de capital inicial de 9,23% e despesas operacionais, os valores parciais somam R$ 12.895.000; pelo comparativo, com amostra de ofertas locais ajustadas por fatores como padrão, depreciação e vagas, chega a R$ 7.930.000 para os conjuntos 11 e 12. O mercado de escritórios em Vila Olímpia é normal, com demanda média por classes A, em contexto econômico de juros elevados e recuperação moderada do setor imobiliário em 2025. O laudo ressalva independência do avaliador, premissas sobre contratos e ausência de análise jurídica ou ambiental.