Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação patrimonial nº 30.391.026/1125, datado de novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando os conjuntos comerciais 111, 112, 113 e 114, mais 11 vagas de garagem, no Edifício Lafayette, localizado na Rua Tabapuã, 500, Vila Olímpia, São Paulo. O imóvel possui área privativa total de 285 m² e área construída de 728 m², em prédio de padrão superior com 14 pavimentos, idade aparente de 23 anos e bom estado de conservação nas unidades, que contam com mobiliário e infraestrutura moderna como ar-condicionado VRF, piso elevado e divisórias em vidro. A região é de alta densidade, padrão econômico alto, com ótima infraestrutura urbana, proximidade de avenidas principais e polos como Parque do Povo.

A avaliação utilizou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, atendendo à CVM 516 para mensuração de valor justo em FIIs. Considerou contratos de locação vigentes até 2027-2028, com aluguéis atuais corrigidos (R$ 21 mil e R$ 20 mil mensais), projeções de mercado pós-contratos com unitários iniciais de R$ 180/m² evoluindo para R$ 210/m² estabilizado, vacância de 2,5%, despesas operacionais e reinvestimentos, além de custo de capital inicial de 9,23% via CAPM. No cenário Buy to Lease, o valor de mercado de compra e venda é de R$ 5.896.000 (R$ 2.966 mil para 111/112+5vgs e R$ 2.930 mil para 113/114+6vgs). Em mercado aberto, chega a R$ 5.672 mil, e no contexto FII, a R$ 6.260 mil, com benefícios fiscais mas custos recorrentes de 0,9% a.a. sobre PL.

O diagnóstico de mercado indica conjuntura estável para escritórios de alto padrão em 2025, com crescimento moderado do PIB brasileiro (2,5%), juros elevados e demanda seletiva por ativos bem localizados como este, em região com oferta e absorção médias. Premissas incluem imóvel livre de ônus, locatários adimplentes, obediência a normas ambientais e dados fornecidos pela gestora como verdadeiros, sem auditoria jurídica. O avaliador declara independência, sem interesse no FATN11, e enfatiza que os valores são estimativas para fins contábeis, sujeitas a riscos econômicos e sujeitas a verificação de assinaturas via Certisign.