Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação do imóvel do FATN11, localizado na Rua Funchal, 513, Conjunto 72, Edifício Aeroporto II, em Vila Olímpia, São Paulo, determina o valor de mercado de compra e venda em R$ 2.310.000 no cenário buy to lease, com data base de novembro de 2025. O conjunto comercial tem área privativa de 171,81 m² e área construída total de 300,26 m², com duas vagas de garagem, em prédio de 12 pavimentos com 48 anos de idade aparente, conservação regular e infraestrutura completa como elevadores, ar-condicionado individual e segurança avançada. A região é de alta densidade, padrão alto, com ótima infraestrutura urbana, proximidade de shoppings, estações de transporte e vias principais como Av. Dr. Cardoso de Melo.

A avaliação segue normas ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516, usando o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como Grau II, com análise de conjuntura econômica mundial e brasileira em 2025, marcada por crescimento moderado, juros altos e mercado imobiliário seletivo para escritórios premium. Considera contrato de locação vigente até setembro de 2028 com aluguel inicial de R$ 22.520 mensais (reajuste anual por IPCA), projeções de receitas com unitário inicial de R$ 113,50/m² evoluindo para R$ 132,09/m² estabilizado, vacância de 2,5% e despesas como condomínio, inadimplência e fundo de reposição. Custo de capital varia de 9,45% inicial a 7,89% final.

O diagnóstico de mercado indica oferta e demanda médias para imóveis semelhantes, com comparativos de aluguéis entre R$ 96 e R$ 149/m² em Vila Olímpia. Projeções para 10 anos mostram receitas operacionais totais de R$ 2.619 mil em moeda constante, EBITDA de R$ 2.408 mil e fluxos líquidos aos cotistas somando R$ 2.123 mil, excluindo aquisição. Ressalvas incluem independência do avaliador, ausência de análise legal ou ambiental e vinculação a premissas como adimplência e ausência de ônus.