Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação do FATN11 avalia os conjuntos comerciais 121 a 125 no Edifício Gaudi, localizado na Rua Princesa Isabel, 94, Brooklin, São Paulo, com área privativa total de 266,615 m² e área construída de 564,549 m². O imóvel é de padrão superior, com 15 pavimentos, idade aparente de 20 anos e estado de conservação regular no edifício, mas novo nas unidades, equipadas com mobiliário e sistemas modernos como ar-condicionado VRF, cabeamento estruturado e divisórias em vidro. A finalidade é mensuração de valor justo para propriedades de investimento, conforme CVM 516, com data base em novembro de 2025.

A metodologia adotada é o método da renda, via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II pela ABNT NBR 14653-4, considerando contratos de locação vigentes até julho de 2030 (aluguéis mensais corrigidos por FIGPM-FGV), projeções de mercado para pós-contratos (unitários iniciais de R$ 153/m² evoluindo para R$ 167/m²), vacância gradual, despesas operacionais, impostos sobre lucro presumido e custo de capital via CAPM (9,12% inicial, caindo para 7,67% final). O diagnóstico de mercado aponta economia brasileira com crescimento moderado em 2025 (2,5% PIB projetado), juros elevados impactando imóveis comerciais e segmento de escritórios em ajuste seletivo, com oferta e demanda médias na região.

O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é R$ 4.579.000 (R$ 2.759.000 para cjs 121-123 e R$ 1.820.000 para cjs 124-125). Em cenário de mercado aberto, sem contratos atuais, o valor cai para R$ 4.402.000; no contexto de FII, com benefícios fiscais mas despesas recorrentes de 0,90% a.a. sobre PL, sobe para R$ 4.858.000. O avaliador destaca independência, premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora como verdadeiros, sem garantias de performance futura.