Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.047/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 11 e 12 no Edifício Flórida, localizado na Rua Flórida, 1.738, em Brooklin Novo, São Paulo. Com data base em novembro de 2024, o valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 4.964.000, atendendo às normas da CVM 516 para demonstrações financeiras de fundos imobiliários. O imóvel tem área privativa total de 333,74 m², mais áreas comuns e seis vagas de garagem, em um edifício de 13 pavimentos com 41 anos de idade, padrão construtivo médio e estado de conservação regular.

A metodologia adotada foi o método da renda, com análise de fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrada no grau II de fundamentação pela NBR 14653-4. A avaliação considera o contrato de locação vigente até julho de 2029, com aluguel inicial de R$ 43.050 mensais reajustado pelo FIGEI-FGV, ocupação inicial de 100% e vacância estabilizada em 2,5%. Projeções incluem receitas de aluguéis, despesas operacionais como condomínio, IPTU, inadimplência e gestão, além de reinvestimentos, com taxa de desconto de 9,12% (CAPM, incluindo risco Brasil e liquidez). O diagnóstico de mercado aponta demanda médio/baixo por imóveis semelhantes na região, com preços favoráveis ao comprador.

Outros cenários simulados mostram valor de R$ 4.501.000 no mercado aberto, sem o contrato atual, e R$ 5.294.000 no contexto de FII, com benefícios fiscais mas despesas recorrentes de 0,90% ao ano sobre o PL. O laudo ressalta premissas como imóvel livre de ônus, dados fornecidos pela gestora e incertezas econômicas, sem garantias de performance futura, e é assinado eletronicamente por Roberto Mauro Costa.