Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.046/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, refere-se aos conjuntos comerciais 301 a 312 e 12 vagas de garagem no Edifício Trade Tower Service & Business, Rua Helena, 218, Vila Olímpia, São Paulo-SP. O imóvel tem área privativa total de 1.025,812 m², sendo 469,765 m² locáveis nos conjuntos, e foi avaliado com data base em novembro/2024 para mensuração de valor justo, conforme Instrução CVM 516. O valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 8.618.000,00.

O edifício de 16 pavimentos, padrão médio e idade de 30 anos, está em localização de alto padrão com boa infraestrutura urbana, próximo a avenidas como Faria Lima e Juscelino Kubitschek. A avaliação usou o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II pelas normas ABNT NBR 14653, considerando contrato de locação vigente até julho/2029 com aluguel inicial de R$ 73.530 mensais (R$ 156,53/m²), reajuste anual pelo FIGPM e ocupação inicial de 100%. Projeções incluem receitas crescentes, vacância estabilizando em 2,5%, despesas operacionais como condomínio, inadimplência e gestão, além de reinvestimentos e impostos sobre lucro presumido.

O custo de capital adotado foi de 9,12% a.a. na data base, calculado via CAPM com taxa livre de risco de 6,10%, beta de 0,44 e prêmio de liquidez de 0,40%. Em cenários alternativos, o valor cai para R$ 8.020.000 no mercado aberto sem contrato e sobe para R$ 9.179.000 no contexto de FII com isenções fiscais. O laudo enfatiza que os resultados dependem de premissas como adimplência do locatário e condições econômicas, sem garantias de performance futura.