Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.043/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 801 a 808 no Edifício Monumento, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1.478, em São Paulo-SP. O imóvel, com área privativa total de 338 m² nos conjuntos e incluindo 3 vagas de garagem, tem data base de novembro/2024 e foi avaliado no cenário Buy to Lease em R$ 5.391.000,00, considerando o conceito de valor de mercado para compra e venda, em conformidade com a Instrução CVM 516.

A metodologia adotada foi o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação pela NBR 14653, com análise de conjuntura econômica brasileira, mercado imobiliário de escritórios classe A na região Faria Lima e pesquisa de 16 imóveis comparáveis. O edifício de 22 pavimentos, padrão superior e idade de 48 anos, está em localização premium no bairro Pinheiros, com boa infraestrutura, acesso a metrô e vias principais, e mobiliado para locação, atualmente com contrato atípico vigente até março/2034 a R$ 151,18/m² inicial, reajustado pelo FIGPM.

As projeções consideram receitas de aluguéis efetivos estabilizando em torno de R$ 640 mil anuais em moeda constante, despesas operacionais, vacância de 2,5% no longo prazo e taxa de desconto de 9% (CAPM), com valor residual ao final de 10 anos explícitos. Outros cenários indicam R$ 4.440.000 no mercado aberto e R$ 5.758.000 no contexto de FII, com premissas de isenções fiscais e custos recorrentes de 0,90% a.a. sobre o PL, ratificando o valor principal para fins contábeis do FATN11.