Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 133 e 134 do Edifício Business Center Jardins, localizados na Rua Teixeira da Silva, 650/660, em São Paulo-SP, pertencentes ao FATN11. Com data base em novembro de 2024, o objetivo é determinar o valor justo para fins contábeis conforme Instrução CVM 516, resultando em R$ 3.684.000 no cenário buy to lease, calculado pelo método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação pelas normas ABNT NBR 14653. A avaliação considera o imóvel livre de ônus e baseia-se em dados fornecidos pela gestora BR Capital, sem auditoria.

O imóvel tem área privativa de 257,39 m², área total construída de 486,464 m² e 6 vagas de garagem, em edifício de 13 pavimentos com padrão superior, estrutura de concreto armado, ar-condicionado individual e conservação regular, com idade estimada de 31 anos. Situado no bairro Paraíso/Bela Vista, região de alta densidade com padrão alto, boa infraestrutura urbana, acesso a metrô Trianon-Masp e avenidas principais como Nove de Julho. O contrato de locação vigente até 2029 prevê aluguel inicial de R$ 31.794 mensais (R$ 123,52/m²), reajustado por IPCA, com locatário adimplente.

O diagnóstico aponta contexto econômico mundial e brasileiro moderado, com mercado de escritórios em transformação pelo trabalho híbrido, oferta média, demanda médio/baixo e preços em nível médio/baixo. Projeções assumem ocupação inicial de 100%, vacância estabilizando em 2,5%, despesas operacionais como condomínio/IPTU e inadimplência, taxa de desconto de 9% via CAPM, e vida útil remanescente de 44 anos. Cenários alternativos indicam R$ 3.533.000 no mercado aberto e R$ 3.906.000 para FII, reforçando o valor principal como referência de fair value.