Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.021/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 02A e 02B no Edifício Columbus, localizado na Alameda Campinas, 457/463, em São Paulo. Cada unidade tem 101,65 m² de área privativa e 156,62 m² total, com 4 vagas de garagem, totalizando 203,30 m² locáveis. Para data base de novembro/2024, o valor de mercado de compra/venda no cenário Buy to Lease é de R$ 2.869.000,00, calculado pelo método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme NBR 14653, atendendo à Instrução CVM 516.

O imóvel está em região nobre de Jardim Paulista, próximo à Av. Paulista e metrô Trianon-Masp, em edifício de 15 andares com padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado e idade aparente de 53 anos, em conservação regular. As unidades são mobiliadas e reformadas, com contrato de locação vigente até agosto/2027 a R$ 27.054 mensais (R$ 133,07/m²), reajustado por FIGEI-FGV. Projeções consideram ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada em 2,5%, aluguel de mercado inicial de R$ 117,50/m² evoluindo para R$ 140/m², despesas operacionais, impostos e reinvestimentos, com taxa de desconto de 9,34% (CAPM) e vida útil remanescente de 45 anos.

O diagnóstico de mercado indica contexto econômico moderado no Brasil, com juros altos impactando imóveis, mas demanda por escritórios flexíveis na região. Outros cenários mostram valor de R$ 2.601.000 no mercado aberto (sem contrato) e R$ 3.064.000 no contexto FII (com benefícios fiscais). O laudo enfatiza premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora, sem garantias de performance futura.