Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.020/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de mercado de compra/venda do conjunto comercial 90 (união dos conjuntos 91 a 96 com 4 vagas de garagem) no Edifício Avenida Paulista, à Av. Paulista 2206, em São Paulo, com data base em novembro/2024. No cenário Buy to Lease, considerando contratos vigentes, o valor total é de R$ 8.099.000, sendo R$ 4.855.000 para os conjuntos 91-94 com 2 vagas e R$ 3.244.000 para 95-96 com 2 vagas. A área privativa total é de 518,36 m² e construída de 760,84 m², em prédio de padrão superior com 19 pavimentos, mobiliado e em bom estado.

A metodologia adotada foi o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no grau II das normas ABNT NBR 14653, priorizando projeções de receitas de aluguéis (contratos até 2026-2027 com reajustes por IPCA/FIGEI e depois mercado a R$ 123-145/m²), vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, inadimplência e reinvestimentos. O custo de capital inicial é de cerca de 9,12% (CAPM com Rf de 6,10%, beta 0,44 e prêmio de liquidez), considerando tributação de PJ pelo lucro presumido, sem dívidas ou ônus. Análise de mercado destaca conjuntura econômica moderada, transformação no setor de escritórios e localização premium na Av. Paulista.

Outros cenários simulados incluem mercado aberto (R$ 7.191.000 totais) sem contratos e FII com isenções fiscais (R$ 8.608.000), mas o valor principal atende à CVM 516 para demonstrações financeiras do FATN11. O laudo enfatiza premissas como imóvel livre de pendências, dados fornecidos pela gestora e independência do avaliador, com ressalvas sobre incertezas econômicas e projeções futuras.