Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.006/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo do conjunto comercial 102 no Edifício Banco Mercantil do Brasil, na Avenida Paulista 925, em São Paulo-SP, incluindo duas vagas de garagem (30 e 31). O imóvel tem área privativa de 215,71 m² no conjunto (total construída 271,29 m²) mais 84,96 m² nas vagas, com fração ideal de 3,2803% sobre o terreno de 1.148 m². Data base novembro/2024, o valor de mercado de compra/venda é R$ 3.144.000,00 no cenário buy to lease, para fins contábeis conforme Instrução CVM 516.

A metodologia adotada é o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), com grau II de fundamentação pela ABNT NBR 14653, considerando normas CVM e análise de mercado. O edifício tem 15 pavimentos, estrutura de concreto armado, padrão superior, idade estimada de 49 anos e conservação regular, com o conjunto em estado novo, mobiliado e equipado (ar VRF, piso elevado, cabeamento estruturado). Localizado em região de alta densidade comercial na Bela Vista, com ótima infraestrutura (metrô Trianon-MASP próximo), o mercado de escritórios em SP é médio/baixo em demanda, com preços favoráveis a compradores, influenciado por home office e juros altos.

As projeções usam contrato vigente (aluguel corrigido R$ 35.724,29/mês até abril/2026, reajuste FIGEI-FGV anual), seguido de aluguéis de mercado inicial R$ 122,12/m² estabilizando em R$ 142,61/m², vacância de 2,5%, despesas operacionais, impostos presumidos e fundo de reposição. Taxa de desconto CAPM de 9,34% (residual 8,25%), com fluxos em moeda constante por 46 anos de vida útil remanescente. Cenários alternativos indicam R$ 2.826.000,00 (mercado aberto) e R$ 3.360.000,00 (FII com isenções fiscais). O laudo ressalva premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos como verdadeiros, sem diligência jurídica.