Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.005/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo do Conjunto 82 no Edifício Érika, localizado na Rua do Rocio, 351, Vila Olímpia, São Paulo, com área privativa de 251,03 m² e total de 484,53 m², incluindo 5 vagas de garagem. A data base é novembro de 2024, e o valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 4.041.000,00, atendendo às normas da CVM 516 para demonstrações financeiras do fundo. O imóvel é um conjunto comercial em prédio de 37 anos, padrão superior, com conservação regular a nova na unidade, mobiliado e equipado para locação.

A metodologia adotada foi o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), classificado como grau II pela NBR 14653-4, considerando normas ABNT e CVM. A região de Vila Olímpia tem alta densidade, padrão alto, boa infraestrutura e acesso a vias como Faria Lima e Marginal Pinheiros. O diagnóstico de mercado indica contexto econômico moderado no Brasil, com crescimento projetado de 2% em 2025, e para imóveis comerciais semelhantes, oferta média, demanda médio/baixo e preços favoráveis ao comprador.

As projeções baseiam-se no contrato atual de aluguel de R$ 35.111,82 mensais até novembro de 2025 (R$ 139,87/m², reajuste FIGEI-FGV), seguido de mercado inicial a R$ 140,64/m² estabilizando em R$ 167,60/m², vacância de 2,5%, inadimplência baixa e reinvestimentos anuais. A taxa de desconto (Ke) é de 9,34% via CAPM. Outros cenários mostram valor de R$ 3.767.000,00 no mercado aberto e R$ 4.313.000,00 no contexto FII. O laudo enfatiza independência da avaliadora, premissas como ausência de ônus e riscos de mercado, sem garantia de performance futura.