O EXES11 divulgou seu prospecto definitivo referente à sua primeira oferta pública de distribuição secundária de cotas, coordenada pelo BTG Pactual, pela qual o Éxes Crédito Direto II FIF Multimercado (o Ofertante) colocará inicialmente 5.894.738 cotas a R$ 9,50 cada, perfazendo montante de R$ 56,0 milhões, com possibilidade de lote adicional de até 25% (R$ 70,0 milhões no total) e montante mínimo de cerca de R$ 1 milhão para manutenção da oferta. Por se tratar de oferta secundária, não há emissão de novas cotas nem captação de recursos pelo fundo: o produto da venda é destinado ao Ofertante, os custos da distribuição (estimados em R$ 0,2981 por cota, ou 3,14%) são integralmente suportados pelo Ofertante e não há diluição dos cotistas atuais. O preço de R$ 9,50 representa deságio de 1,82% sobre a cota patrimonial de R$ 9,68 (base 31/07/2026). O período de aquisição vai de 04/09 a 16/09/2026, com liquidação prevista para 23/09/2026, sendo a oferta destinada a investidores institucionais e não institucionais, com no mínimo 10% do volume reservado prioritariamente aos não institucionais. O investimento mínimo é de 1 cota.
O EXES11 é um FII de papel com gestão ativa, classificado como híbrido e multicategoria, gerido pela Éxes Gestora e administrado pelo BTG Pactual, com patrimônio líquido de R$ 136,5 milhões e 14.101.455 cotas em circulação. A carteira é composta majoritariamente por crédito imobiliário (75,9% do PL), sendo cerca de 72% da carteira de crédito originada e estruturada pela própria gestora, além de posição de 21,2% em cotas do FIAGRO AGRX11 e caixa. A exposição de crédito totaliza R$ 103,7 milhões em 17 operações distribuídas em 16 municípios de seis estados, com LTV médio ponderado de 51,97% (nenhuma operação acima de 70%) e carregos de CDI + 4,47% na parcela pós-fixada e IPCA + 9,97% na parcela indexada à inflação. O fundo distribuiu R$ 0,13 por cota por 19 meses consecutivos, com rendimentos isentos de IR para pessoa física, e ocupou a 2ª posição em dividend yield patrimonial entre 87 FIIs de recebíveis em junho/2026. O prospecto traz projeções do estudo de viabilidade apontando dividend yield de 15,81% no primeiro ano sobre o preço da oferta (18,60% em termos brutos equivalentes) e TIR projetada de cinco anos de 14,74% no cenário base (14,55% no cenário conservador), equivalentes a CDI + 3,40% e CDI + 3,23%, respectivamente, com as ressalvas de que tais números não constituem promessa ou garantia de rentabilidade futura.
O documento detalha ainda um extenso rol de fatores de risco (páginas 10 a 33), com destaque para risco de crédito dos devedores dos CRI, riscos macroeconômicos e imobiliários, execução de garantias, riscos tributários — incluindo os impactos potenciais da Medida Provisória 1.303/2025 e da reforma tributária sobre a isenção de IR dos rendimentos — riscos de liquidez das cotas (fundos fechados sem resgate), conflito de interesses (Administradora, Gestora e Coordenador Líder pertencem ao mesmo grupo econômico ou mantêm relações comerciais) e risco do estudo de viabilidade, cujas estimativas não foram auditadas. O investimento é declarado inadequado para quem necessita de liquidez imediata ou busca retorno de curto prazo, e as aplicações não contam com garantia da Administradora, da Gestora ou do FGC. O prospecto também menciona a contratação de formador de mercado (Suno Desenvolvimento Ltda.) por 12 meses, com custo dividido igualmente entre o fundo e a gestora, e registra que a oferta foi realizada sob rito de registro automático na CVM, o que não implica análise ou avaliação por parte do regulador sobre a qualidade do fundo.