O principal destaque desta carta do EXES11 é o anúncio da 1ª oferta secundária de cotas do fundo, publicada em agosto. Trata-se de uma oferta 100% secundária, sem emissão de novas cotas e, portanto, sem diluição aos atuais cotistas. O preço de referência é de R$ 9,50 por cota, o que representa deságio de 1,82% sobre a cota patrimonial de julho (R$ 9,68) e também abaixo da cotação de fechamento em bolsa (R$ 9,55). O volume base é de R$ 56 milhões e todos os custos da oferta são arcados pelo ofertante, sem impacto no patrimônio do fundo. Segundo a gestora, os objetivos são ampliar a base de cotistas e melhorar a liquidez das cotas. No comentário do gestor, a estratégia de aumento de visibilidade aparece reforçada, com menções à planilha de fundamentos, ao podcast Conexões (novo episódio com Gustavo Montezano) e à presença do fundo em veículos como fiis.com.br, Clube do FII e Dicionário do Investidor.
Em relação a junho, a carteira mudou de 20 para 18 ativos: as posições nos CRIs da Bcanton (Doppio e The First) saíram do portfólio, aparentemente liquidadas ou amortizadas, sendo que The First já estava com obra concluída e habite-se emitido. No mês também ocorreram aportes adicionais em três CRIs existentes: Acoi, Persa Spot Smart e Persa Piatra, com destaque para Persa Piatra, que praticamente dobrou de volume (de cerca de R$ 3,4 milhões para R$ 6,4 milhões em junho) e Persa Spot Smart, que subiu de R$ 6,8 milhões para R$ 9,8 milhões. O patrimônio líquido caiu levemente, de R$ 137,2 milhões para R$ 136,5 milhões, e a cota patrimonial recuou de R$ 9,73 para R$ 9,68.
Sobre novas operações, o fundo passou a ter três CRIs em due diligence (em junho eram dois): o CRI C, de financiamento de término de obras de empreendimento vertical, a CDI + 5,50% a.a., volume de R$ 30 milhões, se soma aos CRI A (CDI + 5%, R$ 22,5 milhões) e B (IPCA + 12,25%, R$ 25,7 milhões). O gestor informa que um desses já foi assinado, outro está próximo do comitê final e o terceiro no início da estruturação, com spreads em linha com a carteira atual. O pipeline mantém negociações avançadas em incorporações residenciais (CDI + 4% a CDI + 5,5%, somando cerca de R$ 85 milhões) e uma quota sênior de FII logístico a IPCA + 9,50% de R$ 50 milhões, com pequenos ajustes nos volumes frente ao mês anterior. Há também expansão geográfica: novos projetos em estruturação em Niterói/RJ, João Pessoa/PB e Cuiabá/MT, além do IC Mahalo em Vila Velha/ES. Isso se refletiu na distribuição geográfica, com Minas Gerais subindo de 17,4% para 24,6% da carteira e São Paulo recuando de 42,8% para 35,4%.
Quanto aos rendimentos, o fundo completou o 19º mês consecutivo de distribuição de R$ 0,13 por cota, DY patrimonial de 1,34% no mês e 17,13% acumulado em 12 meses, sem mudanças na política de distribuição. A reserva de lucros subiu de R$ 0,06 para R$ 0,07 por cota, o que, segundo o gestor, equivale a 53% da distribuição mensal, reforçando a folga para manter a linearidade dos pagamentos. O resultado líquido de julho foi de R$ 1,99 milhão (R$ 0,14 por cota), acima da distribuição efetuada.
Nos indicadores de carteira, a composição segue estável: 75,9% em ativos alvo, 21,2% no Fiagro Araguaia (AGRX11) e 2,9% em caixa, com incorporação respondendo por 45,2% dos ativos alvo. A posição no AGRX11 diminuiu um pouco em valor (de R$ 30,0 para R$ 28,9 milhões), beneficiada pelos rendimentos e mantendo o deságio em torno de 25% sobre a cota patrimonial. A gestora detalhou pela primeira vez a tabela de LTV por operação: nenhuma operação ultrapassa 70%, com média ponderada de aproximadamente 52%, sendo os maiores LTVs em Persa Piatra (64,8%), Acoi (61,8%) e Persa Spot (61,2%). Dos 12 projetos de incorporação financiados, 4 já têm habite-se emitido e os demais apresentam evolução física média de 46%. Segue em acompanhamento o CRI Ávida, em recuperação judicial, porém com fluxo em dia e razão de garantia acima de 450%.