Prospecto · 15/10/2026

O documento é o prospecto definitivo da 6ª emissão de cotas do EXES11, fundo imobiliário de crédito administrado pelo BTG Pactual e gerido pela Éxes, com oferta pública primária sob regime de melhores esforços e rito automático de registro na CVM. A emissão inicial é de 25.227.044 cotas ao preço unitário de R$ 9,62, acrescido de taxa de distribuição primária de R$ 0,29, resultando em R$ 9,91 por cota, o que corresponde a um montante inicial de aproximadamente R$ 250 milhões, podendo chegar a cerca de R$ 312,5 milhões caso seja exercido integralmente o lote adicional de até 25%. A oferta está condicionada a um montante mínimo de R$ 10 milhões e será admitida distribuição parcial. Os cotistas atuais têm direito de preferência para subscrever novas cotas na proporção de 1,788967 cota nova por cota detida, com período de exercício previsto para outubro de 2026 e sem possibilidade de cessão desse direito a terceiros.

Os recursos captados ingressam no patrimônio do fundo e serão destinados à aquisição de ativos-alvo, sem ativos pré-determinados ou propostas vinculantes, podendo incluir CRIs, letras hipotecárias, LCIs, debêntures imobiliárias, cotas de FIIs e cotas de FIDCs com política permitida a fundos imobiliários, além de ativos de liquidez para o caixa. O estudo de viabilidade indica que a carteira do EXES11 somava cerca de R$ 135,7 milhões em 31 de agosto de 2026, com patrimônio líquido distribuído em 18 operações de crédito, uma cota de FIAGRO e caixa, sendo aproximadamente 72% da carteira de crédito originada e estruturada pela própria gestora, com LTV médio ponderado de 52,18% e nenhuma operação acima de 70% de LTV. O documento também apresenta histórico de distribuição mensal de R$ 0,13 por cota ao longo de 20 meses consecutivos e rendimento acumulado de 17,13% sobre a cota patrimonial nos últimos 12 meses, além de projeções da gestora para os próximos cinco anos, que não constituem garantia de retorno.

O prospecto dedica boa parte do conteúdo aos fatores de risco, classificados em escala de maior, médio e menor relevância, com destaque para risco de crédito dos emissores dos ativos, riscos macroeconômicos, riscos do setor imobiliário, riscos de execução de garantias de CRI e riscos tributários, incluindo a possibilidade de alteração das regras de isenção de imposto de renda para pessoa física em função da Medida Provisória nº 1.303/2025 e da reforma tributária. Também são descritos riscos de liquidez, já que o fundo é constituído como condomínio fechado sem resgate de cotas, e o risco de bloqueio de negociação dos recibos de novas cotas durante o período de conversão, que se encerra previsto para 1º de fevereiro de 2027, quando os recibos se convertem em cotas negociadas sob o código EXES11.

Por fim, o documento informa que a taxa de administração é de 1% ao ano sobre o patrimônio líquido, acrescida de 0,05% ao ano pela negociação em bolsa, que não há taxa de performance nem taxa de saída, e que o fundo contratou a Suno Desenvolvimento como formador de mercado, com metade da remuneração mensal paga pela gestora. O prospecto também esclarece que os custos da oferta são suportados em cerca de 72,5% pelos subscritores por meio da taxa de distribuição primária e em 27,5% pela gestora, sem ônus para o fundo, e reúne documentos como o regulamento, o estudo de viabilidade e o informe anual do EXES11 em anexos.