Relatório gerencial · Outubro de 2026

O BPML11 prorrogou novamente o vencimento da dívida de curto prazo, de outubro para novembro de 2026. A obrigação soma R$ 58 milhões, com pagamento integral no vencimento e custo mantido em CDI + 2,05% ao ano. A gestão segue negociando a redução dessa taxa, mas não anunciou acordo. A dívida total caiu de aproximadamente R$ 163 milhões para R$ 162 milhões, enquanto o LTV permaneceu em 18% e o LTV líquido informado em zero.

A distribuição de outubro foi mantida em R$ 0,92 por cota, no limite superior da faixa indicativa de R$ 0,85 a R$ 0,92 para o segundo semestre. A demonstração financeira, referente a setembro, mostra resultado de R$ 1,38 por cota, contra R$ 0,70 em agosto. O aumento veio principalmente das receitas de SPEs, que passaram de R$ 1,75 milhão para R$ 6,21 milhões, sem explicação específica sobre a origem ou recorrência desse avanço. Há uma divergência relevante: o gráfico de composição do resultado apresenta R$ 0,70 por cota para setembro, diferentemente da demonstração, limitando a leitura sobre a cobertura dos rendimentos.

Nos dados operacionais de setembro, a ocupação consolidada permaneceu em 93,9%, mas houve mudanças entre os imóveis. O Plaza Macaé recuou de 98,6% para 96,1%, enquanto Londrina Norte avançou de 91,8% para 92,7% e Osasco Plaza passou de 93% para 93,8%. Em outubro, a gestão destacou a inauguração da Riachuelo e a reinauguração da Centauro após reforma no Plaza Macaé, sem informar os efeitos dessas operações sobre a ocupação.

O crescimento das vendas nas mesmas lojas passou de 0,8% para 1,7%. Já o resultado operacional líquido dos imóveis, proporcional à participação do BPML11, caiu 1,6% entre agosto e setembro, para R$ 13,20 milhões. Contagem destoou, com avanço de R$ 1,80 milhão para R$ 2,51 milhões. Na comparação entre períodos de 12 meses, Plaza Macaé e Londrina Norte apresentaram crescimento desse resultado de 15,2% e 14,8%, respectivamente, enquanto Casa & Gourmet registrou queda de 26,3%.

A inadimplência teve movimentos distintos: em Contagem, caiu de 5,9% para -0,3%, mas em Osasco Plaza subiu de -0,7% para 8,2% e no Capim Dourado passou de 0,9% para 4,1%. Embora a gestão descreva a inadimplência líquida como controlada, esses números mostram diferenças importantes entre os ativos.

Não foram anunciadas novas compras ou vendas, e a carteira segue com oito imóveis e 122,2 mil m² de área própria. No mercado, a cota caiu de R$ 88,99 para R$ 83,42, redução de 6,3%, enquanto a cota patrimonial passou de R$ 119,10 para R$ 119,35.