No relatório de setembro de 2026, o ALZR11 registrou um resultado caixa de R$ 0,0821 por cota, valor inferior aos R$ 0,0887 por cota obtidos em agosto. O resultado do mês foi composto por R$ 0,0793 por cota de receitas recorrentes e R$ 0,0028 por cota de receitas extraordinárias decorrentes dos parcelamentos das vendas dos imóveis Santillana e IPG. A distribuição manteve-se no teto do guidance para o segundo semestre de 2026, em R$ 0,0840 por cota. Para manter esse patamar de rendimento frente ao resultado do mês, o fundo utilizou cerca de R$ 0,002 por cota de sua reserva acumulada, reduzindo o saldo dessa reserva de R$ 0,0350 para R$ 0,0266 por cota.
A gestão detalhou que as receitas imobiliárias retornaram ao patamar recorrente após eventos atípicos nos dois meses anteriores, que envolveram repasses duplicados de rendimentos em julho e recebimento de multas e juros por atraso em agosto. Concomitantemente, as despesas do fundo foram pontualmente pressionadas por gastos com auditorias, laudos anuais de avaliação patrimonial e custos atrelados à convocação de assembleia. O guidance de rendimentos para o segundo semestre de 2026 segue projetado entre R$ 0,082 e R$ 0,084 por cota com base exclusivamente nos fluxos recorrentes.
Em termos de governança e capital, o principal fato novo foi a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária no início de outubro para que os cotistas deliberem sobre a 9ª emissão de cotas do ALZR11. Além disso, o fundo deu continuidade ao seu programa de recompra de cotas durante setembro, adquirindo 31.000 cotas ao preço médio de R$ 9,96, representando um desconto de 7% sobre o valor patrimonial. Com o cancelamento dessas cotas, o número total caiu para 164.369.501 cotas, ante 164.400.501 cotas no fechamento de agosto.
No âmbito imobiliário e operacional, o mês foi marcado pela aplicação de reajustes contratuais pelo IPCA acumulado de 12 meses nos aluguéis dos ativos Pueri Domus, DuPont e na área locada ao restaurante Arturito no edifício Oscar Freire Office. O portfólio permanece com 26 ativos e 20 locatários, mantendo estabilidade na ocupação física, com 97% no ativo DuPont e 100% nos demais empreendimentos. O prazo médio remanescente dos contratos de locação recuou ligeiramente de 9,5 para 9,4 anos, e os contratos atípicos continuam respondendo pela maior fatia da receita, totalizando 94% da carteira contratada.
Na estrutura de capital, o índice de alavancagem medido pela relação passivo sobre ativo permaneceu em 18%. A posição de caixa e valores mobiliários encerrou setembro em R$ 388,0 milhões, correspondendo a 22% do patrimônio líquido do ALZR11. Devido à normalização das receitas operacionais do mês, o indicador de obrigações previstas para os próximos 12 meses sobre a receita bruta anual avançou de 35% em agosto para 37% em setembro. No mercado secundário, o preço de fechamento da cota foi de R$ 9,94 contra R$ 10,00 no mês anterior, levando a relação P/VP de 0,94 para 0,93, enquanto a base de investidores seguiu em expansão, atingindo 213.940 cotistas.