O AIEC11 divulgou proposta do administrador referente à consulta formal publicada em 18 de setembro de 2026 para deliberar sobre a venda dos dois imóveis que representam cerca de 92% do patrimônio do fundo. A primeira matéria é a venda do Standard Building, localizado no Rio de Janeiro na Avenida Presidente Wilson nº 118, que corresponde a cerca de 16% do patrimônio, para o Pátria Renda Urbana FII, o HGRU11, pelo preço de R$ 79,415 milhões. A segunda matéria é a venda do Rochaverá Diamond, a Torre D do Rochaverá Corporate Towers em São Paulo na Avenida das Nações Unidas nº 14.171, que corresponde a cerca de 76% do patrimônio, para o Pátria Escritórios FII, o HGRE11, pelo preço de R$ 288 milhões. Segundo o material de apoio, a gestora avaliou que essas propostas, entre outras discutidas, são as que atualmente apresentam o melhor resultado para o fundo e os cotistas, mas estão sujeitas a condições precedentes comuns a esse tipo de operação, incluindo diligência dos ativos.
Na proposta do Standard Building o pagamento seria em parcela única no fechamento, em dinheiro, mas até 100% do preço poderá ser pago por compensação com cotas do HGRU11 emitidas pelo valor patrimonial líquido dos custos de distribuição, caso a oferta do comprador não capte recursos suficientes, com previsão de Renda Mínima Garantida paga pelo AIEC11 para cobrir carências e descontos do contrato de locação, sendo 180 dias de pagamentos mensais e depois uma parcela única a valor presente por taxa de 10,7% ao ano. Na proposta do Rochaverá o pagamento seria em duas parcelas, sendo 70% no fechamento, em dinheiro, mas até 40% dessa primeira parcela poderá ser paga em cotas do HGRE11 nas mesmas condições de emissão a valor patrimonial, e 30% em até 180 dias, em dinheiro corrigido pelo IPCA. Com base em 17 de setembro de 2026, a gestora calcula que a venda do Standard representa ganho de cerca de 11% em relação ao valor a mercado e 1,8% em relação ao patrimonial projetado para dezembro de 2026, com cap rate de 9,6%, e a do Rochaverá ganho de cerca de 20,4% em relação ao mercado e 0,7% em relação ao patrimonial projetado, com cap rate de 8,4%, sendo que as projeções patrimoniais consideram que os últimos laudos eram anteriores a locações feitas em condições superiores. Em ambos os casos o AIEC11 terá direito de resilir sem multa se a cota patrimonial do comprador ficar fora de determinadas faixas, de R$ 110 a R$ 130 para o HGRU11 e de R$ 140 a R$ 160 para o HGRE11, ou se houver fato relevante negativo que gere perda de resultado superior a 10% ou ameace ativos que representem mais de 5% do patrimônio do comprador.
Considerando as duas vendas em conjunto, o efeito seria um ganho de cerca de 18,4% em relação ao valor a mercado ou 0,9% em relação ao patrimonial projetado, com recebimento de cerca de 56% em dinheiro, sendo 33% à vista e 24% em 6 meses corrigido pelo IPCA, e até 44% em cotas, divididos em até 22% em cotas do HGRE11 e até 22% em cotas do HGRU11. O material informa que o HGRU11 tem patrimônio de R$ 3,2 bilhões com 104 ativos de renda urbana e o HGRE11 tem patrimônio de R$ 1,8 bilhão com 13 ativos de escritórios, de forma que parte da exposição do AIEC11 passaria a ser indireta a esses portfólios. Também informa que as parcelas recebidas em dinheiro gerarão prejuízo em base caixa, com consequente restrição à distribuição futura de rendimentos por prazo ainda indeterminado, e que o retorno do AIEC11 desde o início em 8 de setembro de 2020 passaria, pelo valor de mercado, de 26,44% acumulado, equivalente a cerca de 75% do IFIX, para 37,07% acumulado, equivalente a cerca de 106% do IFIX. O administrador afirma que as matérias devem ser discutida no melhor interesse dos cotistas e incentiva contato com a gestora pelo e-mail [email protected] para esclarecimentos adicionais.