O TRXF11 celebrou instrumentos para adquirir participação de 50% em três empreendimentos logísticos localizados em Itapeva/MG, Cariacica/ES e São Sebastião da Bela Vista/MG, com investimento agregado estimado de R$ 578,33 milhões. Em Itapeva o TRXF11 vai adquirir 50% do Condomínio Log Itapeva, com 59,3 mil m² de área bruta locável em operação no corredor logístico da Rodovia Fernão Dias e locado para a Petlove em contrato atípico com vencimento em setembro de 2033. Em Cariacica o TRXF11 vai adquirir 50% do condomínio logístico CLCR 01, com 113,6 mil m² de área em operação na Região Metropolitana da Grande Vitória com acesso às rodovias BR-101 e BR-262 e locado para a Azzas em contrato atípico por encomenda e para Suzano, Whirlpool e Supporte em contratos típicos. Em São Sebastião da Bela Vista o TRXF11 assumirá a termo participação econômica equivalente a 50% em sociedade responsável pelo desenvolvimento de um empreendimento com 122,1 mil m² de área projetada destinado ao Mercado Livre em contrato atípico na modalidade built-to-suit de 12 anos, com entrega prevista em duas etapas no último trimestre de 2027 e no primeiro trimestre de 2028.
Os três empreendimentos somam 295,1 mil m² de área bruta locável total e 147,5 mil m² equivalentes à participação do TRXF11, em terreno total de 885,7 mil m², o que representa custo de aquisição de cerca de R$ 3.919,43 por m² e cap rate médio de 8,50% ao ano. Os prazos informados são de cerca de 7 anos em Itapeva, 6,5 anos em Cariacica e 12 anos no projeto do Mercado Livre, com correção por IPCA durante a vigência dos contratos e por INCC durante o período de obras do ativo em desenvolvimento. Durante a construção em São Sebastião da Bela Vista o TRXF11 contará com renda mínima garantida pelo vendedor equivalente ao cap rate de 8,50% ao ano, e a operação combina dois ativos em operação que já geram renda com um ativo em desenvolvimento, com locatários como Mercado Livre, Azzas, Whirlpool, Suzano, Supporte e Petlove, ampliando a diversificação geográfica para o Espírito Santo e interior de Minas Gerais e a diversificação de locatários e fontes de receita.
Considerando essa transação em conjunto com outras operações de aquisição e alienação já divulgadas e vinculadas à 13ª emissão de cotas, o portfólio do TRXF11 passaria de 120 para 128 imóveis, de 18 para 19 estados e Distrito Federal e de 63 para 68 cidades, com valor investido em imóveis saindo de cerca de R$ 10,65 bilhões para cerca de R$ 12,54 bilhões e área bruta locável indo de 1,58 milhão de m² para 2,04 milhões de m². Nesse cenário pós aquisição mais de 60% da receita viria de contratos atípicos, o prazo médio dos contratos passaria de 12,34 para 10,79 anos, o Mercado Livre passaria a representar cerca de 14,94% da receita e o segmento logístico chegaria a cerca de 49,95% da área, enquanto a estimativa de distribuição por cota do TRXF11 até dezembro de 2026 foi mantida entre R$ 0,90 e R$ 0,93.