O TRXF11 celebrou em 23 de setembro de 2026 um contrato de compra e venda de ações com a Cyrela Brazil Realty e com o Áurea Extrema Logística FII para a aquisição indireta de um galpão logístico em Extrema, em Minas Gerais, pelo valor total de cerca de 424,32 milhões de reais. O imóvel, composto pelos galpões G100, G200 e G300, pertence à Áurea Extrema Empreendimentos Imobiliários SPE S A, cujas ações serão adquiridas pelo TRXF11, sendo que 50 por cento do preço já foi pago na assinatura e o saldo será pago no fechamento. Pela estrutura prevista, o TRXF11 vai indicar um novo fundo imobiliário a ser constituído e gerido pela Cy Capital para assumir a posição de comprador, e o TRXF11 subscreverá a totalidade das cotas desse novo fundo como investidor âncora. A operação já foi aprovada pelo Cade sem restrições, mas a conclusão ainda depende de condições suspensivas a serem cumpridas em até 90 dias, prorrogáveis por igual período, como a constituição do novo fundo, a obtenção de recursos por meio de securitização para pagar o saldo e a quitação do financiamento que onera o imóvel. O documento informa que este ativo já havia sido objeto de negociação anunciada em agosto de 2026 e que as condições foram renegociadas para uma nova estrutura econômica e financeira considerada mais adequada pela gestora.
O imóvel adquirido é um galpão logístico de padrão AAA locado para a DHL, que conduz no local uma operação logística da Adidas, com 91.751 metros quadrados de área bruta locável e 260 mil metros quadrados de terreno, ao custo de cerca de 4.624,79 reais por metro quadrado. O contrato de locação é típico, com prazo de 5,5 anos, correção pelo IPCA, multa de 12 aluguéis e aviso prévio de 9 meses, e o galpão possui três módulos, 113 docas, pé direito de 12 metros e capacidade de piso de 6 toneladas por metro quadrado, entre outras especificações técnicas. A gestora informa cap rate estimado de 8,50 por cento ao ano e yield on cost de 10,50 por cento ao ano nos primeiros 12 meses, considerando a soma do aluguel pago pela DHL com uma renda mínima garantida pelo vendedor nesse período. O ativo está localizado em Extrema, descrito como um dos principais polos logísticos do país, com acesso à Rodovia Fernão Dias e proximidade com a Região Metropolitana de São Paulo, e seguirá com gestão especializada da Cy Capital por meio do novo fundo.
Considerando essa aquisição em conjunto com outras operações de compra e venda já divulgadas e vinculadas à 13ª emissão de cotas, o TRXF11 passaria a ter o valor investido em imóveis elevado de cerca de 10,65 bilhões de reais para cerca de 12,54 bilhões de reais, o número de imóveis de 120 para 128, a área bruta locável de cerca de 1,58 milhão para cerca de 2,04 milhões de metros quadrados, com presença em 19 estados e 68 cidades. Nesse cenário pós aquisição, a participação do segmento logístico na área bruta locável chegaria a 49,95 por cento, a DHL passaria a representar 3,72 por cento da receita, o prazo médio dos contratos cairia de 12,34 para 10,79 anos e mais de 60 por cento da receita seguiria vinda de contratos atípicos. A estimativa de distribuição por cota até dezembro de 2026 foi mantida entre 0,90 e 0,93 real, e a gestora apresenta a operação como parte da estratégia do TRXF11 de ampliar a exposição a galpões logísticos em localização estratégica, com geração de renda recorrente e diversificação de locatários.