O TRXF11 comunicou a conclusão, em 16 de outubro de 2026, de um investimento de R$ 250 milhões em um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitido pela Leverage Companhia Securitizadora, cujo objeto é o desenvolvimento de um empreendimento logístico em Campinas/SP locado para o Mercado Livre (EBAZAR.COM.BR LTDA) na modalidade built to suit. O valor será desembolsado pelo fundo conforme o fluxo contratado, até julho de 2028, e a operação passou a ser irrevogável e irretratável após o cumprimento das condições precedentes previstas nos documentos do CRI.
Durante a fase de obras, o CRI será remunerado a 8,5% ao ano, corrigido pelo INCC. Após a conclusão e entrega da primeira etapa do imóvel, prevista para outubro de 2027, o CRI começará a ser amortizado por meio da dação em pagamento de cotas de uma classe de um fundo que deterá os direitos decorrentes da exploração de 14,57% da propriedade do imóvel. O contrato de locação, atípico e com classificação AAA, terá prazo de 16 anos contados a partir da primeira entrega, com reajuste anual pelo IPCA após essa data, multa rescisória equivalente ao saldo remanescente, sem possibilidade de ação revisional de aluguel e com garantia locatícia na modalidade atípica.
O imóvel é um galpão logístico em construção, com área bruta locável total de 461.000 m² (sendo 67.161,60 m² equivalentes à fração adquirida de 14,57%) e terreno de 656.000 m². O custo de aquisição por metro quadrado é de R$ 3.722,42 e o aluguel mensal por metro quadrado é de R$ 26,37, resultando em taxa de retorno (cap rate) de 8,5% ao ano, já líquido de todos os custos da estrutura. A entrega está prevista em quatro etapas: outubro de 2027, dezembro de 2027, julho de 2028 e setembro de 2028. O fundo destaca a qualidade do locatário, a localização estratégica a menos de 5 km do Aeroporto Internacional de Viracopos e com acesso às rodovias Bandeirantes e Anhanguera, além do contrato de longo prazo, como fatores que reforçam a previsibilidade das receitas, sem eliminar riscos como o de desocupação.
Com a operação, o valor investido em imóveis do TRXF11 passa de aproximadamente R$ 12,64 bilhões para R$ 12,89 bilhões (alta de 1,98%), e o número de imóveis vai de 131 para 132. A ABL total sobe 3,26%, para cerca de 2,13 milhões de m², e a área de terreno aumenta 11,18%. O prazo médio da carteira passa de 10,72 para 10,86 anos e a estimativa de distribuição por cota é mantida entre R$ 0,90 e R$ 0,93. O Mercado Livre se torna o maior locatário do portfólio, com 16,66% da receita, elevando a exposição ao segmento de e-commerce para 20,59% e mantendo a tipologia logística como a principal, com 38,91% da receita.