O relatório gerencial de setembro de 2026 do TRXF11 destaca como principal marco a conclusão da 13ª emissão de cotas, que captou 3,16 bilhões de reais. Um ponto determinante na estruturação dessa captação foi a liquidação de 2,63 bilhões de reais mediante compensação de créditos pelos próprios vendedores dos imóveis, mecanismo que preservou o caixa do fundo. Com a conclusão da oferta e a integração dos novos ativos, o total de ativos investidos saltou de 9,77 bilhões de reais em agosto para 12,81 bilhões de reais em setembro.
Essa expansão provocou transformações profundas na carteira do TRXF11. O número total de imóveis subiu de 123 para 129, enquanto a área bruta locável expandiu de 1,49 milhão para 2,05 milhões de metros quadrados, e o número de inquilinos saltou de 714 para 1.375. A composição setorial, historicamente concentrada no grande varejo alimentar, passou a ter o segmento logístico como principal gerador de receita, respondendo por 49,11% do faturamento, seguido pelo varejo com 33,42% e shopping centers com 5,18%. No perfil de contratos, os atípicos reduziram sua fatia de 72,66% para 56,53%, abrindo espaço para contratos típicos logísticos, comerciais e de shoppings. Na carteira de locatários, o Mercado Livre assumiu a liderança com 14,94% da receita, seguido por multilocatários logísticos com 14,19%, reduzindo o peso relativo de nomes como Assaí (6,87%) e Grupo Mateus (6,57%). O prazo médio remanescente dos contratos foi ajustado de 13,14 para 11,06 anos.
No âmbito das movimentações imobiliárias, foram formalizadas aquisições de grande porte, como fatias em shopping centers da rede Iguatemi por 876,15 milhões de reais, galpões logísticos no Espírito Santo e Minas Gerais, o galpão da DHL em Extrema, o Log Recife II locado à Shopee, além de lajes corporativas, cotas do fundo IVBP11 e um investimento de 93,1 milhões de reais no MVFI11. Paralelamente, o TRXF11 avançou em sua estratégia de reciclagem e desinvestimento para cumprir a meta de alienar cerca de 500 milhões de reais no semestre, concluindo a venda de uma loja do Grupo Pão de Açúcar em Goiânia e de uma carteira de 15 imóveis, incluindo agências da Caixa Econômica Federal. Na governança dos veículos parceiros, foi concluída a internalização da gestão do FII Varejo SP, antes administrado pela Mauá, eliminando sobreposição de taxas de gestão.
Na estrutura de capital, o endividamento bruto por securitizações passou de 2,91 bilhões de reais para 3,16 bilhões de reais, impulsionado pela emissão de um novo CRI de 240 milhões de reais atrelado ao CDI. Contudo, em decorrência do crescimento da base de ativos totais, a relação entre securitizações e ativo recuou de 29,78% para 24,68%. Os ativos de liquidez subiram expressivamente de 663,16 milhões para 2,08 bilhões de reais, o que reduziu a métrica de alavancagem líquida direta do fundo de 22,99% para 8,47%, elevando o índice de liquidez corrente para 23,38 vezes a necessidade de amortização dos próximos doze meses. Considerando compromissos de parcelamento de imóveis e custos de obras, a gestão posiciona a alavancagem líquida total em 27,5% do patrimônio.
Os indicadores operacionais mantiveram estabilidade, com vacância física em 0,5% e financeira em 0,3%. A distribuição de rendimentos permaneceu em 0,93 real por cota, representando um retorno mensal de 1,30% frente à desvalorização da cota de mercado, que fechou o mês a 71,79 reais, ante 79,30 reais em agosto. A gestão reiterou a previsão de rendimentos para os próximos 12 meses na faixa de 0,90 a 0,93 real por cota. Para os próximos períodos, o time de gestão sinalizou foco total na integração dos ativos recém-adquiridos e na reciclagem do portfólio, adotando postura de parcimônia em relação a novas compras no curto e médio prazo.