Relatório gerencial · Setembro de 2026

O relatório gerencial de setembro de 2026 do TGAR11 tem como mensagem central a adoção de uma postura de prudência e fortalecimento de caixa diante da reprecificação do cenário macroeconômico após as eleições de outubro de 2026. Como reflexo imediato dessa decisão, a gestão reduziu a distribuição de rendimentos referente a outubro para R$ 0,46 por cota, frente aos R$ 0,70 por cota pagos em setembro e agosto. Além disso, o guidance de distribuição para os próximos seis meses foi revisado para o intervalo entre R$ 0,40 e R$ 0,60 por cota, superando a estimativa anterior do segundo semestre de 2026, que previa entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota. O gestor justifica a retenção como medida defensiva contra a abertura das taxas de juros futuros e o encarecimento das linhas de crédito imobiliário bancário anunciadas por instituições privadas.

Apesar da redução na distribuição futura, o resultado caixa de setembro foi atipicamente elevado, totalizando R$ 43,39 milhões (R$ 1,84 por cota), ante R$ 13,89 milhões (R$ 0,59 por cota) registrados em agosto. Esse avanço decorreu da conclusão da alienação de três empreendimentos de equity (Quintas do Cerrado, Park Bahia e Sunny Park) por R$ 76,82 milhões, gerando um lucro contábil de R$ 58,94 milhões e uma taxa interna de retorno anualizada de 34,02%. Com a distribuição mantida em R$ 0,70 por cota em setembro, o excedente permitiu a formação de R$ 1,14 por cota em reserva no mês, elevando a reserva acumulada do TGAR11 de R$ 0,03 para R$ 1,17 por cota.

Na alocação de recursos, a parcela de crédito imobiliário subiu de 5,34% do patrimônio líquido em agosto para 7,43% em setembro. O fundo realizou aportes adicionais de R$ 42,54 milhões em quatro operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários já existentes no portfólio e adquiriu dois novos títulos no valor total de R$ 13,90 milhões: o CRI Vega (R$ 3,50 milhões a IPCA mais 16,00% ao ano) e o CRI Damha (R$ 10,40 milhões a CDI mais 3,94% ao ano). O portfólio total permaneceu em 165 ativos, com 70,44% concentrados em equity performado.

No âmbito operacional, o terceiro trimestre de 2026 marcou a entrega e emissão de Habite-se de duas incorporações: Art Haus, com expectativa de ingresso de R$ 39,41 milhões em repasses bancários nos próximos três meses para amortização de dívida, e a primeira fase do Residencial Braviello, com previsão de R$ 11,00 milhões em repasses. As vendas líquidas no terceiro trimestre somaram R$ 140 milhões, avanço de 42,9% em relação ao terceiro trimestre de 2025, porém com retração de 11,4% frente ao segundo trimestre de 2026 e abaixo da meta trimestral da gestão de R$ 200 milhões. A taxa de inadimplência média da carteira de equity encerrou setembro em 4,57%, ligeiramente superior aos 4,14% de agosto, mas inferior aos 4,97% observados em setembro de 2025.

Em relação aos indicadores de mercado, a cotação a mercado do TGAR11 encerrou setembro a R$ 43,70, acumulando retorno total negativo de 4,31% no mês, enquanto o valor patrimonial por cota subiu de R$ 106,64 para R$ 107,80. Com isso, o indicador de preço sobre valor patrimonial recuou de 0,43 vezes em agosto para 0,41 vezes em setembro. A base de cotistas manteve a trajetória de declínio observada ao longo dos últimos meses, passando de 127.101 em agosto para 123.842 cotistas ao final de setembro.