TEPP11 firmou, em 24 de setembro de 2026, compromisso para vender ao HIRE11 as 48 unidades autônomas do Edifício Passarelli, em Pinheiros, São Paulo, por R$ 114,05 milhões. O preço equivale a R$ 13.997 por m², 32% acima do custo histórico, e a uma taxa de capitalização de 8,08% ao ano sobre os aluguéis nominais contratados. A conclusão depende de auditorias jurídica e técnica, da não utilização ou renúncia ao direito de preferência pelos locatários, da manutenção dos contratos de locação e da aprovação dos cotistas do comprador.
A parcela inicial, de R$ 61,58 milhões, está prevista para até 29 de setembro de 2026, sujeita às condições do contrato. Desse valor, R$ 5,7 milhões serão pagos em dinheiro e R$ 55,8 milhões por uma estrutura de compensação de créditos envolvendo cotas do HIRE11 e a operação com o TRXF11; a gestão pretende vender gradualmente a posição em TRXF11 após a oferta, conforme as condições de mercado. O saldo será pago em três parcelas, de R$ 14,66 milhões em até 12 meses, R$ 15,23 milhões em até 18 meses e R$ 22,58 milhões em até 24 meses. As parcelas diferidas terão correção pela variação positiva do IPCA mais remuneração de 4,85% ao ano e serão garantidas por alienação fiduciária dos imóveis.
A gestora estima ganho de capital de cerca de R$ 35 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 0,66 por cota. O material também projeta retorno anual de 12,11%, ou IPCA mais 6,17% ao ano, múltiplo de 1,97 vez e prazo de investimento de sete anos, com inflação presumida de 4% ao ano. Como contexto da gestão do ativo, o aluguel caixa por m² aumentou 64% entre dezembro de 2019 e junho de 2026, ante IPCA acumulado de 45%; o custo condominial, reduzido em 31% em 2020, permanece 15% abaixo da média de mercado.
Após o desinvestimento, a gestão prevê reduzir gradualmente a alavancagem e manter liquidez para as obrigações e investimentos do fundo. A projeção, considerando apenas as amortizações previstas das dívidas, aponta queda da alavancagem de 28,5% no terceiro trimestre de 2026 para 8,4% no segundo trimestre de 2029. Os recursos também poderão ser direcionados a melhorias e retrofits em outros imóveis, aquisições seletivas e amortizações extraordinárias de dívidas quando houver benefício econômico.