O documento, datado de 6 de outubro de 2026, é o regulamento do PCIP11, fundo de investimento imobiliário constituído como condomínio fechado, com classe única de cotas e prazo de duração indeterminado. A administração é feita pela Apex Group Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. e a gestão da carteira pela Pátria - VBI Securities Ltda. As cotas não podem ser resgatadas, mas podem ser negociadas na B3, e a responsabilidade do cotista fica limitada ao valor que ele subscreveu. O regulamento informa que os investimentos não são garantidos pela administradora, pela gestora, por seguros ou pelo FGC. Na primeira emissão, em 27 de junho de 2019, foram subscritas 835.500 cotas de R$ 100,00 cada, totalizando R$ 83,55 milhões. A gestora pode fazer novas emissões sem nova aprovação em assembleia especial, até o limite de R$ 4 bilhões corrigido anualmente, com preço fixado a partir de recomendação dela própria, e os cotistas têm direito de preferência proporcional nessas emissões.
O objetivo do PCIP11 é gerar rendimentos e ganhos de capital por meio de títulos ligados ao setor imobiliário, como CRI, LCI, LH e LIG, além de cotas de outros FII, CEPAC e cotas de FIDC que investem apenas em atividades permitidas aos FII. Pelo menos 67% do patrimônio líquido deve estar aplicado em CRI, e não há critérios específicos de diversificação. Os recursos temporariamente não investidos podem ficar em renda fixa, títulos públicos federais e CDBs de bancos com classificação de risco de pelo menos AA- na escala nacional, além de derivativos usados somente para proteção patrimonial. Excepcionalmente, o fundo pode receber imóveis ou participações em sociedades imobiliárias quando houver renegociação de dívidas ou execução de garantias, em qualquer região do país. A gestora pode comprar e vender ativos sem consultar os cotistas, desde que dentro dos critérios do regulamento, e operações fora desses critérios ou com conflito de interesses dependem de aprovação em assembleia. O regulamento não define rentabilidade-alvo e registra que não há garantia de que o capital integralizado será remunerado conforme a expectativa dos cotistas.
Quanto à distribuição, o PCIP11 deve pagar aos cotistas ao menos 95% dos resultados apurados pelo regime de caixa, com base em balanços semestrais encerrados em 30 de junho e 31 de dezembro. Os pagamentos mensais são adiantamentos desse montante, feitos no 12º dia útil do mês seguinte ao recebimento dos recursos, e o mínimo de 95% é verificado apenas semestralmente. O fundo pode formar reserva de contingência de até 1% do valor de mercado dos ativos e também pode amortizar cotas quando houver recursos suficientes, o que reduz o valor de cada cota sem alterar a quantidade delas. A taxa de administração é de 1% ao ano sobre o patrimônio líquido, com mínimo mensal de R$ 15 mil corrigido pelo IPCA, e abrange administração, gestão, tesouraria, custódia e escrituração. Não há taxas de entrada nem de saída, mas em novas emissões pode ser cobrada uma taxa de distribuição, paga pelos subscritores ou pelo fundo, conforme decidido em assembleia.
A convocação das assembleias pode ser feita pela administradora ou por cotistas com pelo menos 5% das cotas, e cada cota dá direito a um voto. As decisões gerais exigem maioria dos votos dos presentes, mas temas como substituição de prestador essencial, fusão, incorporação e alterações no regulamento ou nas taxas exigem que os presentes representem ao menos 25% das cotas emitidas, ou metade delas se houver até 100 cotistas. A dissolução do PCIP11 exige maioria absoluta das cotas emitidas e integralizadas, e o patrimônio restante, após a venda dos ativos e o pagamento das dívidas, é repassado aos cotistas. Se a inadimplência de devedores ou emissores de ativos da carteira representar mais de 10% do patrimônio líquido, a administradora deve verificar se o patrimônio ficou negativo e adotar as medidas previstas na regulamentação. Administradora e gestora não respondem por prejuízos ou perdas de rentabilidade decorrentes das operações do fundo, salvo se houver comprovação, em decisão judicial ou arbitral definitiva, de conduta contrária ao regulamento ou à regulamentação. Por fim, a isenção tributária do fundo exige que incorporadores, construtores ou sócios dos empreendimentos investidos não detenham mais de 25% das cotas, e a isenção de imposto de renda para pessoas físicas depende de requisitos legais, sem garantia de que a administradora ou a gestora os mantenham.