A Binswanger Brazil elaborou, a pedido da BR Capital, laudo de avaliação do Edifício Palaia, imóvel comercial localizado na Rua Cunha Gago, 412, em Pinheiros, São Paulo, com data-base em julho de 2026. O imóvel pertence ao FATN11 e é um prédio corporativo de oito pavimentos (dois subsolos, térreo e pavimentos-tipo), com área de terreno de 1.000 m², área construída de 3.309,83 m², área BOMA de 3.133,43 m², área privativa de 2.672,16 m² e 64 vagas de garagem. Na data da vistoria o imóvel estava vago, e a avaliação considerou sua condição futura, após a conclusão das obras de retrofit previstas, como revitalização de fachada, reforma da recepção, implantação de um terceiro elevador, adequações de acessibilidade, novos vestiários e copa, plataforma técnica para climatização VRF e serviço de valet, com a identidade do empreendimento passando a ser CG Corporate.
O laudo concluiu valor justo para venda de R$ 66.040.000,00, obtido pelo método da renda por fluxo de caixa descontado em horizonte de 120 meses, com taxa de desconto de 10% ao ano e taxa de capitalização de 9,5% ao ano, sem considerar inflação. Entre as premissas estão uma renda garantida de R$ 580.000,00 mensais nos cinco primeiros anos após a aquisição, sem direito a revisional nesse período, e, a partir do sexto ano, locação pelo valor de mercado estimado em R$ 156,90 por m², apurado pelo método comparativo direto, com crescimento de 1% ao ano, prazo de 60 meses para novos contratos, dois meses de vacância e dois de carência após o primeiro contrato, comissão de locação de um mês, comissão de venda de 3%, condomínio e IPTU apenas em meses de vacância, FRA de 1% e gestão de contratos de 0,5% sobre a receita.
Pelo método comparativo, o valor de mercado de locação ficou em R$ 156,90 por m², com intervalo de R$ 133,36 a R$ 180,43 por m², resultando em cerca de R$ 492 mil mensais para a área total, com grau de fundamentação II e grau de precisão III. Já a avaliação por renda foi classificada com grau de fundamentação I. A análise de sensibilidade mostra que o valor pode variar aproximadamente entre R$ 52,4 milhões e R$ 83,6 milhões conforme a combinação de valor de locação, taxa de desconto e taxa de capitalização; por exemplo, com taxa de desconto de 10% e variação de 20% na locação, o valor iria de cerca de R$ 58,2 milhões a R$ 73,8 milhões. O laudo também traz contextualização do mercado de escritórios Classe A+/A em São Paulo, que registrou vacância de 12,1% no segundo trimestre de 2026, com Pinheiros em 8,6% e preço médio pedido de R$ 139,08 por m² na região, destacando a localização do imóvel próxima à Avenida Brigadeiro Faria Lima e à estação de metrô Faria Lima como ponto forte, e a vacância atual como ponto fraco.