Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação nº 30.391.028/1125, com data base em novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determinando o valor de mercado de compra e venda dos conjuntos comerciais nº 41 e 62, mais 32 vagas de garagem, no Edifício Plaza I, localizado na Rua James Joule, 92, bairro Berrini, São Paulo/SP. O imóvel tem área privativa total de 701,53 m² e área construída de 1.783,28 m², em um edifício de padrão superior com 23 pavimentos, idade aparente de 21 anos e conservação regular, situado em região de alta densidade comercial e residencial de alto padrão, com boa infraestrutura e acesso a vias principais como Avenida das Nações Unidas e Marginal Pinheiros. O valor total atribuído foi de R$ 11.728.000,00.

Para o conjunto nº 62, utilizou-se o método da renda, considerando contrato de locação vigente até 2028 com aluguel de R$ 52.498,19 mensais (R$ 171,37/m²), projeções de fluxo de caixa descontado (DCF) com taxa inicial de 9,23% e final de 7,67%, resultando em R$ 6.162.000,00. Já para o conjunto nº 41, aplicou-se o método comparativo direto de mercado, com análise de amostras homogeneizadas por fatores como vagas, padrão, depreciação e localização, chegando a R$ 5.566.000,00. As avaliações seguem normas ABNT NBR 14653 e instrução CVM 516, com grau II de fundamentação para ambos os métodos e grau III de precisão no comparativo.

O diagnóstico de mercado aponta contexto econômico mundial e brasileiro moderado em 2025, com juros elevados impactando o setor imobiliário, especialmente escritórios em ajuste por trabalho híbrido, mas com demanda por ativos premium como este. Pressupostos incluem imóvel livre de ônus, locatário adimplente, mobiliário do FATN11 e independência do avaliador, sem garantias sobre dados fornecidos ou eventos futuros, recomendando análise cautelosa para fins contábeis.