Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação nº 30.391.034/1125, datado de novembro de 2025, foi elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, avaliando os conjuntos comerciais 21 e 23 no Edifício Atrium IV, localizado na Rua Helena, 260, Vila Olímpia, São Paulo. Os imóveis somam 198,14 m² de área privativa e 509,67 m² construída, com 6 vagas de garagem, em estado novo nas unidades apesar dos 27 anos do prédio de padrão superior. O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 3.417.000, conforme conceito de valor justo para fins contábeis, atendendo à Instrução CVM 516.

A metodologia adotada foi o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II pela ABNT NBR 14653, considerando contrato de locação vigente até maio de 2028 (aluguel inicial de R$ 21.980 corrigido por FIGPM-FGV), projeções de mercado com aluguel inicial de R$ 161/m² evoluindo para R$ 187/m² estabilizado, vacância de 2,5% e vida útil remanescente de 44 anos. O custo de capital próprio varia de 9,45% inicial a 7,89% final, com beta de 0,43 ajustado por localização premium, qualidade do locatário e riscos. A região tem alta densidade, infraestrutura completa e acesso a vias como Faria Lima e Marginal Pinheiros.

O diagnóstico aponta economia brasileira em crescimento moderado (PIB 2,5% em 2025), mercado de escritórios em ajuste seletivo com demanda por ativos bem localizados, oferta e absorção médias. Premissas incluem imóvel livre de ônus, isenção fiscal para FII e reinvestimentos via fundo de reposição. Outros cenários indicam R$ 3.390.000 no mercado aberto e R$ 3.645.000 no contexto FII, com fluxos projetados até 2035 mais valor residual. O laudo enfatiza independência do avaliador e limitações por dados fornecidos.