Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação do Conjunto nº 31 no Edifício Atrium VII, localizado na Rua Pequetita, 215, em Vila Olímpia, São Paulo, referente ao FATN11, descreve um imóvel corporativo com área privativa de 208,03 m², área total construída de 448,39 m² e 6 vagas de garagem. O edifício tem 14 pavimentos, padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado e idade aparente de 20 anos, com conservação regular no prédio e novo na unidade, que inclui mobiliário de alto padrão e melhorias como piso elevado, ar-condicionado VRF e divisórias em vidro. A região é de alta densidade, padrão econômico alto, com ótima infraestrutura urbana, próximo a avenidas principais como Faria Lima e Juscelino Kubitschek, e polos como Shopping JK Iguatemi.

A avaliação, elaborada pela Consult Soluções Patrimoniais em conformidade com ABNT NBR 14653 e Instrução CVM 516, adota o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação. Considera contrato de locação vigente até janeiro de 2027 com aluguel mensal corrigido de cerca de R$ 37 mil (FIGEI-FGV), projeções de mercado com vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais, reinvestimentos e custo de capital inicial de 9,45% (beta 0,43, prêmio de liquidez 0,5%). O diagnóstico aponta economia brasileira com crescimento moderado em 2025 (2,5% PIB projetado), juros elevados impactando imóveis, e mercado de escritórios em ajuste seletivo para ativos premium como este, com oferta e demanda médias na região.

O valor econômico de mercado apurado para o imóvel é de R$ 3.845.000. Em cenário de mercado aberto (sem contrato vigente), chega a R$ 3.548.000, e no contexto de FII, considerando benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,9% a.a., atinge R$ 4.106.000. O laudo enfatiza independência da avaliadora, premissas como ausência de ônus e obediência a normas ambientais, e alerta que resultados dependem de cenários econômicos e operacionais futuros.