Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2025

O laudo de avaliação do FATN11 avalia os conjuntos comerciais 1207 a 1213 unificados no Edifício Thera Office, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105, em São Paulo, bairro Cidade Monções, com área privativa total de 313,50 m² e construída de 726,06 m², incluindo 7 vagas de garagem. O imóvel tem padrão superior, estrutura de concreto armado, idade aparente de 11 anos e bom estado de conservação, equipado com ar-condicionado central, elevadores e sistemas de segurança modernos. A região é de alta densidade, padrão alto, com ótima infraestrutura urbana, próximo a shoppings e vias principais como Marginal Pinheiros.

A avaliação usa o método da renda capitalizada por fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme ABNT NBR 14653, considerando contratos atuais de locação até 2027/2028 com aluguéis reajustados por FIGPM-FGV e locatários adimplentes, projeções de mercado para aluguéis por m² entre R$ 197 e R$ 244 estabilizado, vacância de 2,5% e despesas operacionais. No cenário buy to lease, o valor de mercado de compra e venda é R$ 7.597.000, sendo R$ 3.275.000 para os conjuntos 1207-1209 e R$ 4.322.000 para 1210-1213, com custo de capital inicial de 9,23% caindo para 7,67%, vida útil remanescente de 59 anos e valor residual projetado.

Em cenários alternativos, sem contratos atuais o valor cai para R$ 7.249.000 no mercado aberto, e sobe para R$ 8.039.000 no contexto de FII com benefícios fiscais e despesas recorrentes de 0,90% ao ano sobre PL. O mercado de escritórios em 2025 é seletivo, com demanda por ativos premium em localizações como Berrini, influenciado por juros altos e trabalho híbrido, mas com perspectivas de estabilização em 2026. O laudo ressalva independência do avaliador, ausência de análise legal ou ambiental e vinculação a premissas econômicas.