Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 31/12/2024

O laudo de avaliação nº 29.736.002/1224, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor de mercado de compra e venda do conjunto comercial CJ 142 no Edifício Bolsa de Imóveis, localizado na Avenida das Nações Unidas, 11.541, Brooklin Novo, São Paulo. O imóvel, com área privativa de 513,10 m², área construída total de 1.074,66 m² e 13 vagas de garagem, tem data base em dezembro de 2024 e foi avaliado em R$ 5.855.000,00, considerando-o livre de ônus e com base em documentos fornecidos pelo administrador BR Capital DTVM.

A metodologia adotada foi o método comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por fatores, conforme normas ABNT NBR 14653 e instruções CVM 516 e 472. O edifício de padrão superior, com 27 anos de idade e estado de conservação entre novo e regular, possui estrutura em concreto armado, 19 pavimentos tipo, elevadores, ar-condicionado central e infraestrutura completa. A região de Brooklin apresenta alta densidade, padrão econômico alto, bom acesso por avenidas principais e proximidade a shoppings e estações de trem.

O diagnóstico de mercado aponta contexto econômico mundial e brasileiro com crescimento moderado, inflação controlada e juros elevados, impactando o setor imobiliário. No segmento de escritórios em São Paulo, há transformação pelo trabalho híbrido, com demanda por espaços flexíveis em áreas premium como Brooklin, onde oferta é média, demanda médio/baixo e preços favorecem compradores. O valor unitário estimado foi R$ 11.411,81/m², com intervalo de confiança de R$ 5.482.000 a R$ 6.229.000, baseado em seis comparativos locais semelhantes.