Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para o FATN11, determinando o valor de mercado de compra e venda dos conjuntos comerciais 11 e 12, mais 14 vagas de garagem, no Edifício Francisco Lopes, localizado na Av. Doutor Cardoso de Melo, 1.855, Vila Olímpia, São Paulo-SP. A data base é novembro de 2024, e o valor total apurado foi de R$ 8.300.000, sendo R$ 4.150.000 por conjunto, com base em área privativa de 384,81 m² cada e unitário médio de R$ 10.784,18 por m². O imóvel integra as propriedades para investimento do fundo, administrado pela BR Capital DTVM, atendendo normas da CVM 516/2011 para mensuração do valor justo.

O edifício tem 41 anos, padrão construtivo superior, 18 pavimentos, estrutura de concreto armado, elevadores Otis, ar-condicionado central e conservação regular. A região de Vila Olímpia é de alto padrão econômico, com densidade alta, boa infraestrutura urbana, acessos por avenidas principais como Juscelino Kubitschek e Marginal Pinheiros, e proximidade de shoppings e estações de trem. O terreno totaliza fração ideal de 3,1836% sobre 10.186 m², com topografia plana e sem riscos de enchentes.

A metodologia adotada foi o método comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por fatores considerando oferta, depreciação, vagas, proporção de áreas e localização, classificada como Grau II de fundamentação e Grau III de precisão. Foram analisados 8 comparativos semelhantes na região, com mercado de escritórios em transformação pelo trabalho híbrido, demanda média/baixa e preços em nível médio/baixo. O contexto econômico aponta crescimento moderado no Brasil para 2025, com juros altos impactando o setor imobiliário, mas oportunidades em espaços flexíveis e sustentáveis. A consultoria declara independência e sigilo do laudo.