Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 1.501 a 1.511 e vagas de garagem do Edifício Atrium Jardins, localizado na Rua Cristiano Viana, 401, em Pinheiros, São Paulo, pertencentes ao FATN11. O imóvel tem área privativa total de 601,36 m² e área construída de 1.544,157 m², com padrão construtivo superior, 19 pavimentos, idade aparente de 9 anos e estado de conservação regular. A avaliação, com data base em novembro de 2024, segue normas ABNT NBR 14653 e instruções CVM 516 e 472, usando principalmente o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II de fundamentação, para determinar o valor justo de compra e venda no cenário buy to lease.

O edifício está em região de alta densidade, com boa infraestrutura, próximo a vias principais como Av. Rebouças e metrô Oscar Freire, e uso misto residencial-comercial de padrão alto. Há contrato de locação vigente até maio de 2026, com aluguel mensal de R$ 89.849,92 (R$ 149,41/m²), reajustado por IPCA anualmente, locatário adimplente. Projeções consideram ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada em 2,5%, aluguéis de mercado inicial de R$ 145,14/m² evoluindo para R$ 185,54/m², despesas operacionais, impostos (PIS/COFINS e lucro presumido), reinvestimentos e taxa de desconto de 9,34% (CAPM com Rf 6,10%, beta 0,46 e prêmio liquidez 0,50%).

O valor de mercado apurado é R$ 10.967.000 no cenário buy to lease. Em simulações alternativas, sem contrato (mercado aberto) chega a R$ 10.190.000 e no contexto de FII, com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,90% a.a., atinge R$ 11.684.000. O laudo ressalta premissas como ausência de ônus, dados fornecidos pela gestora e riscos econômicos, sem histórico completo de despesas, e declara independência da avaliadora.