Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.034/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 71 e 72 no Edifício Spazio Centrale, localizado na Alameda Itú, 852, em São Paulo, com data base em novembro de 2024. O objetivo é atender às normas da CVM 516 para demonstrações financeiras de fundos imobiliários, considerando o imóvel livre de ônus e com contratos de locação em vigor. O valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 4.620.000, calculado pelo método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), com grau II de fundamentação conforme ABNT NBR 14653.

O imóvel compreende área privativa total de 276,6 m² e área construída de 744,196 m², com 8 vagas de garagem, em edifício de padrão superior com 26 pavimentos, idade aparente de 25 anos e conservação regular. Situado no bairro Cerqueira César, região de alta densidade e padrão econômico alto, próximo à Av. Paulista e metrô Trianon-Masp, o laudo descreve infraestrutura completa e analisa o mercado local de escritórios classe A, com oferta média, demanda médio/baixa e preços favoráveis ao comprador. Projeções consideram aluguéis atuais de R$ 107,20/m², reajuste pelo FIGEI-FGV, vacância estabilizada em 2,5% e custo de capital de 9,34% (CAPM).

Além do cenário principal, simulam-se valores de R$ 4.318.000 no mercado aberto (sem contrato atual) e R$ 4.932.000 no contexto de FII (com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,9% a.a.). O laudo ressalva dependência de premissas como adimplência do locatário, inflação projetada e ausência de dados históricos detalhados, enfatizando independência da avaliadora e confidencialidade do documento.