Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.027/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo dos conjuntos comerciais 51 e 52, mais 14 vagas de garagem, no Edifício Francisco Lopes, à Av. Doutor Cardoso de Melo, 1.855, em Vila Olímpia, São Paulo-SP. A data base é novembro/2024, com finalidade de mensuração para demonstrações financeiras conforme Instrução CVM 516. Utilizou-se o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado em grau II pela NBR 14653-4, resultando em valor de mercado de R$ 12.993.000 no cenário buy to lease (R$ 6.593.000 para o conjunto 51 e R$ 6.400.000 para o 52).

O imóvel tem área privativa total de 769,62 m² nos conjuntos (384,81 m² cada) e área construída total de 1.551,88 m² incluindo vagas, em edifício de 41 anos com padrão superior, estrutura de concreto armado, ar-condicionado central, elevadores Otis e conservação regular a nova. Localizado em região de alta densidade e padrão alto, com acesso a avenidas principais como Juscelino Kubitschek e Marginal Pinheiros, próximo a shopping e estação CPTM. Os contratos atuais rendem aluguéis de R$ 47.430 a R$ 54.395 mensais (R$ 123-141/m²), com reajuste anual pelo FIPCA até 2027-2028.

As projeções consideram ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais como condomínio/IPTU, inadimplência e gestão (cerca de 4-5% da receita), reinvestimentos e impostos sobre lucro presumido, com custo de capital inicial de 8,82-9% via CAPM. Cenários alternativos indicam R$ 12.065.000 em mercado aberto e R$ 13.760.000 no contexto FII (com isenções fiscais e despesas recorrentes de 0,9% a.a.). O laudo enfatiza premissas como ausência de ônus e cumprimento de contratos, sem garantias de performance futura.