Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 151 e 152 do Edifício Nações Unidas, na Avenida Nações Unidas, 11.857, em São Paulo-SP, pertencentes ao FATN11. O objetivo é determinar o valor justo para fins contábeis, conforme Instrução CVM 516, com data base em novembro de 2024. O valor de mercado de compra e venda no cenário buy to lease é de R$ 8.771.000, calculado principalmente pelo método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), classificado como grau II de fundamentação pelas normas ABNT NBR 14653.

Os imóveis são conjuntos comerciais de alto padrão, com área privativa total de 509,60 m², área construída total de 1.066,14 m² e 10 vagas de garagem, em edifício de 16 pavimentos com 32 anos de idade e conservação regular. Localizados na região Berrini/Itaim Bibi, de alta densidade e padrão econômico elevado, contam com boa infraestrutura urbana, acesso a vias principais como Avenida Nações Unidas e proximidade de estações de metrô e comércio. Há contrato de locação vigente até março de 2027, com aluguel atual corrigido de cerca de R$ 86.455 mensais (R$ 165,36/m²), reajustado anualmente pelo IGP-M.

A análise projeta receitas de aluguéis baseadas no contrato atual e mercado futuro, com vacância estabilizada em 2,5%, despesas operacionais como condomínio, IPTU, inadimplência e gestão, além de reinvestimentos e impostos para PJ no lucro presumido. A taxa de desconto é de 9,34% (CAPM), com valor residual considerado. Cenários alternativos indicam R$ 7.994.000 no mercado aberto e R$ 9.384.000 no contexto de FII, considerando benefícios fiscais e custos recorrentes. O laudo ressalta premissas como ausência de ônus e dados fornecidos pela gestora, sem garantia de performance futura.