Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.016/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de mercado de compra e venda do Conjunto 31 no Edifício Atrium VII, localizado na Rua Pequetita, 215, Vila Olímpia, São Paulo-SP, com data base em novembro de 2024. O imóvel comercial tem área privativa de 208,03 m² e área total de 448,39 m², incluindo 6 vagas de garagem, e foi avaliado em R$ 3.860.000,00 no cenário Buy to Lease, considerando o valor presente líquido dos fluxos de caixa descontados.

A metodologia adotada foi o Método da Renda, com análise por Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no Grau II de fundamentação conforme NBR 14653-4. Baseou-se em contrato de locação vigente até janeiro de 2027, com aluguel mensal corrigido de R$ 37.141,43 (R$ 172,62/m²), reajuste anual pelo FIGPM-FGV, ocupação inicial de 100% e vacância estabilizada de 2,5%. Projeções incluem receitas operacionais crescentes, despesas com condomínio, IPTU, gestão e reinvestimentos, custo de capital de 9,34% (CAPM) e vida útil remanescente de 52 anos.

O edifício de 14 pavimentos, padrão superior e idade de 19 anos, apresenta conservação regular, com estrutura de concreto armado, ar-condicionado central VRF, elevadores e segurança avançada. O mercado local de Vila Olímpia mostra oferta média, demanda médio/baixa e preços favoráveis ao comprador, com unitários homogeneizados de locação em torno de R$ 152,54/m² inicial. Outros cenários indicam R$ 3.497.000,00 para mercado aberto e R$ 4.122.000,00 para estrutura de FII, todos em moeda constante.