Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

A Consult Soluções Patrimoniais elaborou laudo de avaliação para os conjuntos comerciais 1207 a 1213 do Edifício Thera Office, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105, em São Paulo, pertencentes ao FATN11 BRC Renda Corporativa FII. O imóvel tem área privativa total de 313,5 m² e construída de 726,06 m², com sete vagas de garagem, em edifício de 19 pavimentos padrão fino, idade de 10 anos e bom estado de conservação. A data base é novembro de 2024, e o valor de mercado de compra/venda no cenário Buy to Lease é de R$ 7.535.000, sendo R$ 3.469.000 para os conjuntos 1207-1209 e R$ 4.066.000 para 1210-1213.

O critério adotado foi o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado em grau II pela NBR 14653-4, com normas ABNT e CVM 516. A análise considera contratos de locação vigentes com reajuste anual pelo FIGEI-FGV, projeções de aluguéis de mercado inicial em R$ 192/m² evoluindo para R$ 245/m², vacância estabilizada em 2,5% e vida útil remanescente de 61 anos. O diagnóstico de mercado aponta conjuntura moderada no setor de escritórios em Vila Olímpia, com demanda média/baixa e preços favoráveis ao comprador, em contexto econômico brasileiro de crescimento de 2-3% ao ano e inflação em queda gradual.

O custo de capital inicial varia de 9% a 9,12%, caindo para cerca de 8% no residual, calculado por CAPM com taxa livre de risco de NTN-B, prêmio de risco e ajustes por liquidez e beta setorial. Projeções incluem despesas operacionais, inadimplência, condomínio/IPTU em vagas e reinvestimentos por depreciação. No cenário FII, valores sobem para R$ 7.976.000 considerando isenções fiscais menos custos recorrentes; em mercado aberto, caem para R$ 7.174.000 sem contratos atuais. O laudo enfatiza premissas como imóvel livre de ônus e dados fornecidos pela gestora como verdadeiros.