Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/11/2024

O laudo de avaliação nº 29.405.001/1124 da Consult Soluções Patrimoniais avalia os conjuntos comerciais 21, 22, 92, 101, 102 e 111 do Edifício Atrium I, localizado na Rua do Rocio, 220, Vila Olímpia, São Paulo-SP, pertencentes ao FATN11. A área privativa total é de 1.561,20 m², com área construída de 3.143,94 m² e 36 vagas de garagem, em um prédio de padrão superior com 13 pavimentos e idade de 34 anos, em conservação regular. A data base é novembro/2024, e o valor de mercado de compra e venda (fair value, cenário Buy to Lease) é de R$ 27.712.000,00, distribuído entre as unidades de R$ 4.383.000,00 a R$ 4.822.000,00.

A metodologia adotada é o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653-4, com análise de conjuntura econômica mundial, brasileira e imobiliária local, além de caracterização da região de alta densidade e padrão alto em Vila Olímpia. Considerou-se contratos de locação vigentes com aluguéis mensais de R$ 31.425,00 a R$ 50.965,00 (em moeda constante), reajustes anuais por IGP-M ou IPCA, prazos até 2029 e locatários adimplentes, além de premissas como ocupação inicial de 100%, vacância estabilizada de 2,5% e aluguel de mercado inicial de R$ 144,39/m² evoluindo para R$ 172,07/m². O custo de capital inicial varia de 8,82% a 9,00%, caindo para 8,03%.

O documento inclui fluxos de caixa projetados para 10 anos explícitos mais residual, com receitas operacionais crescendo de R$ 374 mil em 2025 para R$ 516 mil estabilizado, despesas de 3,7% a 4,3% das receitas, reinvestimentos e valor residual baseado em vida útil de 41 anos. Apresenta simulações para mercado aberto (R$ 4,2 milhões por unidade em média) e FII (R$ 4,6 a 5,1 milhões), com pesquisa de 14 imóveis comparáveis indicando unitário homogeneizado médio de R$ 144/m². O laudo enfatiza independência do avaliador e confidencialidade, atendendo à Instrução CVM 516 para mensuração de valor justo.