O relatório de setembro de 2026 do CPTS11 traz como principal novidade dois eventos subsequentes relevantes ocorridos em meados de outubro: a quitação integral e antecipada do CRI Faria Lima Plaza (devido pelo FII V2 Prime Properties, antigo XPPR) e a consequente redução da alavancagem do fundo. Com a liquidação antecipada do papel ao par, o CPTS11 recebeu R$ 160,4 milhões, zerando a exposição ao devedor, que representava a segunda maior fatia da carteira de crédito com 4,3% dos ativos. Do total recebido, R$ 110,2 milhões foram destinados ao pagamento de operações compromissadas, reduzindo a alavancagem de 20,5% do patrimônio líquido em setembro para 16,8% em 15 de outubro de 2026. A gestão comunicou a decisão de prosseguir com a desalavancagem gradual para diminuir a despesa financeira, calculando uma economia anual aproximada de R$ 16 milhões, diante do custo elevado das operações compromissadas indexadas ao CDI.
No aspecto operacional e financeiro, o resultado mensal do CPTS11 apresentou uma retração expressiva, caindo de R$ 0,120 por cota em agosto para R$ 0,054 por cota em setembro. Essa queda decorreu da forte redução nos ganhos de capital com a negociação de cotas de FIIs, que passaram de R$ 38,3 milhões em agosto para R$ 9,9 milhões em setembro, além do impacto de atualização monetária negativa na receita de CRIs no mês. Mesmo com o resultado abaixo do habitual, o fundo manteve a distribuição linear de R$ 0,090 por cota, o que consumiu a reserva de lucros acumulados, zerando o saldo que era de R$ 0,034 por cota no mês anterior. A projeção de distribuição futura informada pelo gestor foi mantida no intervalo entre R$ 0,08 e R$ 0,10 por cota, com valor central de R$ 0,09 por cota.
Na composição dos ativos, o CPTS11 fechou o mês com 69,8% do patrimônio alocado em 91 fundos imobiliários, 23,8% em 12 CRIs, 6,1% em operações de carrego e 0,3% em caixa. Dentro da carteira de FIIs, 83% são fundos de tijolo e 17% de papel, negociando a um múltiplo médio de 0,99x o valor patrimonial. Na carteira de crédito, integralmente atrelada ao IPCA e 100% adimplente, a taxa média de marcação a mercado recuou de IPCA + 8,79% em agosto para IPCA + 8,10% em setembro, acompanhando o fechamento das curvas de juros futuros. As movimentações diretas de compra e venda de CRIs foram residuais no mês, totalizando R$ 953 mil em compras e R$ 455 mil em vendas definitivas. A cotação patrimonial fechou em R$ 8,36, ante R$ 8,48 em agosto, enquanto o valor de mercado subiu para R$ 7,53, reduzindo o desconto de negociação para 9,9%.