A Vórtx Distribuidora, administradora do fundo BLMG11, enviou aos cotistas uma consulta formal (votação por escrito), datada de 9 de outubro de 2026, pedindo aprovação para que o fundo compre 100% das cotas da NM Office I Empreendimentos e Participações Ltda. A empresa é dona de lajes do Centro Empresarial de São Paulo (CENESP), localizado no Jardim São Luís, com área total de 17.064 m². A operação deve ser concluída até 31 de dezembro de 2026 e reúne quatro etapas sequenciais e interdependentes: a compra de 0,5% das cotas que pertencem à gestora BlueMacaw, a adesão ao acordo de quotistas da empresa, o exercício do direito de preferência (prioridade de compra) diante da proposta de um terceiro para comprar a NM Office e a compra dos 99,5% restantes, que estão com os demais quotistas. Ao final, o BLMG11 passaria a deter 100% da empresa. Os cotistas votam uma única deliberação sobre a operação como um todo, e o documento admite etapas alternativas ou adicionais, desde que a aquisição total seja concluída até a data limite.
O preço é de R$ 13.370.836,45 à vista, cerca de R$ 784 por metro quadrado, e será pago com o caixa atual do BLMG11, segundo a apresentação da gestora. Além disso, a gestora receberá R$ 2.501.881,45 por serviços de gestão prestados à NM Office entre 2019 e 2023 e ainda não pagos. Segundo o documento, essa obrigação é anterior e independente da operação e não está incluída no preço. No entanto, seu pagamento estava condicionado a um evento de liquidez, que a própria conclusão da operação caracterizará, e deverá ser quitado com recursos do caixa da NM Office antes da data limite. O documento registra conflito de interesses, já que a BlueMacaw atua ao mesmo tempo como vendedora das cotas iniciais e gestora do fundo. A deliberação abrange especificamente essa atuação, o pagamento da remuneração e a responsabilidade solidária da gestora pelos termos do acordo de quotistas. A implementação depende ainda de auditoria jurídica, técnica, ambiental, contábil e fiscal da NM Office e das lajes, com resultados aprovados no melhor interesse do fundo. Se essa condição não for verificada até a data limite, a aprovação deixa de valer, sem custo para o BLMG11.
Na apresentação da gestora que acompanha a consulta, o objetivo do BLMG11 é a distribuição de dividendos acima do mercado e também a obtenção de ganhos de capital. Segundo a gestora, o imóvel fica no maior complexo empresarial de São Paulo, que reúne sete edifícios e um shopping, próximo a terminais de ônibus, estações de trem e metrô, com acesso pela Marginal Pinheiros. O ativo tem mais de 17 mil m², divididos em seis lajes de 2.844 m² cada, sendo três locadas para Inbrands, Polishop e Indra, que a gestora descreve como adimplentes, e três vagas. A gestora informa receita de locação de cerca de R$ 176 mil por mês, o que, segundo ela, equivale a 16% ao ano sobre o preço pago, e reconhece que o desafio é a locação dos andares vagos. Também afirma que o preço representa desconto de 75% em relação à avaliação do fundo CNES11 e de 15% em relação ao valor de mercado implícito. Este documento não inclui laudo de avaliação que sustente essas comparações, e a apresentação ressalta que a rentabilidade prevista não é garantida.
A resposta deve ser feita pela carta resposta do Anexo II, com uma única opção entre a favor, contra ou abstenção, e enviada à Vórtx por e-mail ([email protected]) ou correspondência até as 23h59 de 26 de outubro de 2026, horário de Brasília. Cada cota tem um voto, e a aprovação exige a maioria dos votos dos cotistas aptos que participarem, desde que representem no mínimo 25% das cotas emitidas. Não podem votar os prestadores de serviços do fundo, como a administradora e a gestora, seus sócios, diretores e empregados, as partes relacionadas e os cotistas com interesse conflitante na operação, e essas cotas não entram na apuração. A falta de resposta não conta como voto favorável. O resultado será apurado no dia útil seguinte ao prazo e comunicado aos cotistas, e eventual prorrogação da consulta não estende o prazo contratual do direito de preferência.